Mapeamento de Pipelines de Dados — Colliers Brasil
Fonte: Condensados do screener (2026-05-08) + dict-prep (22 fichas) + discovery sessions (Leandro Braga, Pedro Villa). Este documento é o source-of-truth para os diagramas da apresentação (
apresentacao/index.html, aba Diagramas).
P1 — Pipeline de Inteligência de Mercado (IM)
Confiança: 95% · Área: Research · Biblioteca: Research - Documents
| # | Etapa | Tipo | Descrição | Arquivos-evidência | Owner | Epistêmico |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Export Buildings/SiiLa | sistema externo | Exportação automática de dados de mercado imobiliário (vacância, absorção, preço/m²) de plataformas externas | Market Stats FINAL QX YYYY - OFFICE COLLIERS.xlsx (10-85 MB cada, série trimestral 2017-2026) | SiiLa / Buildings (externo) | [fato] |
| 2 | Fechamento Trimestral | manual | Consolidação manual em planilha-mãe. Colunas “Anterior” vs “Posterior” são ajustadas manualmente. Ponto de intervenção Bronze. | Fechamento_Colliers_Industrial-1T26.xls (26.843 linhas) · Fechamento_Colliers_RJ_4T2021.xlsx (59 MB) | Leandro Braga (Research/IM) | [fato] |
| 3 | Planilha-mãe por Vertical | output | 1 planilha por vertical com schema idêntico: ID, Tipo, Mercado, Região, Classe, Área, Preço. Base ativa, modificada diariamente. | Pesquisa_Escritórios CorporativosII.xlsx (750.869 lin, 11 abas, 57 MB, mod 2026-05-07) · Pesquisa_Logística_Brasil.xlsx (34 MB) · Disponibilidade_SP.xlsx (5.148 lin, 4 abas) | Leandro Braga | [fato] |
| 4 | Power BI Dashboards | visualização | Relatórios trimestrais de mercado publicados internamente e para clientes | 104 arquivos .pbix em 7.DASHBOARD/ (5,5 GB total) | [gap] Q-013 — audiência desconhecida | [hipótese] |
| 5 | Consumidores finais | destino | Corretores (fichas de prospecção), Daniel Jackel (comercial), clientes (market reports) | 13.MARKET REPORT/ (876 PDFs, 2,4 GB) | Daniel Jackel, corretores | [hipótese] |
Conexões: Alimenta → P4 (DATA LAKE), P5 (GIS/Carto). Referência cruzada ← P6 (Capital Markets).
P2 — Pipeline CIVAS (Avaliação Imobiliária)
Confiança: 90% · Área: CIVAS · Biblioteca: Anos Anteriores - Documents
| # | Etapa | Tipo | Descrição | Arquivos-evidência | Owner | Epistêmico |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Proposta Comercial | manual | Elaboração e envio de proposta de avaliação ao cliente. Código sequencial de OS (ex: 6917, 7648). | Controle de Propostas_2019.xlsx · 6.568 arq em Propostas 2019/ | Ricardo Betancourt | [fato] |
| 2 | Aceite → Pipeline | manual | Registro na planilha de pipeline diário. Versões superadas diárias indicam controle por snapshot. | Pipe 2019 12 30.xlsx (31 MB, 30+ snapshots/mês) · tokens aceite (448x), recebidos (432x) | Ricardo Betancourt | [fato] |
| 3 | Vistoria in loco | manual | Fotos de campo via iPhone. 52% do volume CIVAS são JPGs de vistoria (13.752 arq, 23,2 GB). | Padrão: Appraisals_YYYY/NNNN - Cliente - Local/Fotos/ · token ios (1.164x) | Avaliadores de campo | [fato] |
| 4 | Elaboração do Laudo (XLSM) | manual + macros | Template oficial com macros de cálculo (comparativo, renda, custo). 854 .xlsm detectados. Sem controle de versão do template. | 1. Fechamento Modelo V03.xlsm · tokens laudo (582x), avaliacao (568x) | Equipe CIVAS | [fato] |
| 5 | Modelo Argus (casos complexos) | sistema + manual | Modelo financeiro para shoppings e FIIs. Geometria extrema: 16K+ colunas por aba. | Input Argus - SCIPA 2019 v3.xlsx (33 abas, 45 MB) | Equipe CIVAS (especialista Argus) | [fato] |
| 6 | Entrega + Assinatura | manual | Laudo PDF final entregue ao cliente. Tokens confirmam ciclo completo. | tokens entrega (607x), assinada (349x) · KMZ para geolocalização (237 arq) | Ricardo Betancourt | [hipótese] |
| 7 | Pós-2019: DESAPARECEU | gap | Zero laudos 2020-2024 nas 3 bibliotecas acessíveis. Pipeline pode ter migrado para outro sistema ou outra biblioteca. | Nenhum arq pós-2019 | [gap] G-061 · Q-018 | [gap] |
Conexões: Referência cruzada ← P1 (dados de mercado IM para comparativos). Usa → P5 (GIS para geolocalização de ativos).
P3 — Pipeline SPS / Project Management
Confiança: 60% · Área: SPS · Biblioteca: Cloud Colliers Brasil - Documents
| # | Etapa | Tipo | Descrição | Arquivos-evidência | Owner | Epistêmico |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Abertura de Projeto (NNN-AA) | manual ou CRM | Código sequencial: 355-24-BNG, 414-24-SAP, 405-25-Brookfield. ~30 pastas com padrão. | 30+ pastas com padrão NNN-AA-CLIENTE | Michael Sousa / Gianlucca Piva | [hipótese] Q-001 |
| 2 | Projetos Executivos (CAD/DWG) | output | Controle de pranchas com revisões formais (R00→R01→R02). Lista Mestra rastreia todas as emissões. | Lista Mestra Projetos - EX - R02.xlsx (59 MB) · 01-ARCH PROJECTS/ (875 arq) | Equipe de arquitetura (ex: Tetris) | [fato] |
| 3 | BID / Licitação | manual | Pacotes de licitação para empreiteiras. Vendor List → BID Exhibits → BID Equalization → Proposal. | 03-BID/ (1.913 arq, 14,5 GB) · Exhibit F - Proposal (11 MB) | Equipe PM | [fato] |
| 4 | Compras / Fornecedores | manual | Lista global de fornecedores homologados por categoria. Pode sobrepor lista local Colliers. | SAP GRF - Preferred Furniture List.xlsx (45 MB, 7+ abas) · Fornecedores SAP/ (377 arq) | Equipe PM | [hipótese] Q-025 |
| 5 | Execução (RDOs + NFs) | manual | Relatórios Diários de Obra + controle de Notas Fiscais. RDO-33 SAP em abr/2025 confirma atividade. | Controle de Notas Fiscais.xlsx (City Gate) · Relatório Diario obra SAP/ (62 arq) · fotos semanais | Equipe de obra | [fato] |
| 6 | Closeout / Encerramento | manual | Databook, acceptance term, lessons learned, capitalization. Padrão formal de encerramento. | 355-24-BNG-PHASE 2 Closeout/ (3.053 arq, 6,5 GB) · 10. Closeout/ | Equipe PM | [fato] |
| 7 | FM Contínuo (pós-obra) | manual | Bifurcação para facilities management em contratos contínuos (City Gate, Duque de Caxias). | City Gate: 6.760 arq, 82 GB · Administrativo (1.786 arq) · Operacional (421 arq + ETE 33 GB) · SESMT (2.602 fichas ASO/EPI) | Equipe FM (City Gate) | [hipótese] |
Conexões: Independente dos outros pipelines. Possível referência ← P1 (dados de mercado para propostas).
P4 — DATA LAKE Emergente
Confiança: 40% · Área: Research · Biblioteca: Research - Documents
| # | Etapa | Tipo | Descrição | Arquivos-evidência | Owner | Epistêmico |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Planilhas-mãe por Vertical | input (de P1) | Bases de Escritórios, Logística, Industrial originadas do pipeline IM | Ver P1 passo 3 | Leandro Braga | [fato] |
| 2 | Padronização Manual por Cidade | manual | Estrutura similar por cidade: ID, Tipo, Mercado, Região, Classe, Trimestre. Todas mod. nov/2025. Ponto de intervenção Bronze. | Base_SaoPaulo - Padronizada.xlsx · Base_BeloHorizonte - Padronizada.xlsx · Base_Final.xlsx (Brasília) · Base_POA_SiiLa.xlsx | [gap] Q-021 — provavelmente Leandro Braga | [hipótese] |
| 3 | Armazenamento em 22.DATA LAKE | destino | Pasta de centralização. 30.079 arq, 47,3 GB. Contém também FundosNet (29.947 PDFs) e Censos IBGE. | 22. DATA LAKE/01 CONSOLIDAÇÃO BASES OFFICE/ (33 arq, 49 MB) · 02 CENSO IBGE/ (99 arq, 2,4 GB) · 03 Documentos FundosNet/ (29.947 arq, 44,9 GB) | Leandro Braga | [hipótese] |
Conexões: Alimentado por → P1 (planilhas-mãe).
P5 — Pipeline GIS / Cartografia
Confiança: 50% · Área: Research (equipe GIS) · Biblioteca: Research - Documents
| # | Etapa | Tipo | Descrição | Arquivos-evidência | Owner | Epistêmico |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Bases Cartográficas (.gdb) | sistema | Geodatabases por Unidade Federativa. ESRI File GDB com layers por estado. | 11. GIS/Bases Cartográficas/ (3.332 arq) · .gdb por UF: SP.gdb (458 arq, 565 MB), RJ.gdb (216 arq), MG.gdb (175 arq), PR.gdb (169 arq)… | Equipe GIS | [fato] |
| 2 | Projetos ArcGIS (.mxd) | manual | Mapas temáticos por vertical (logística, escritórios, vacância, absorção). 1.640 .mxd detectados. | 11. GIS/Projetos/ (1.007 arq) · 11. GIS/ total: 4.451 arq, 3,8 GB | Equipe GIS (provavelmente Leandro + analistas) | [hipótese] |
| 3 | Shapefiles processados | output | Dados geoespaciais prontos para consumo. Inclui Continentes, País, UF. | Shapefile/ (147 arq, 315 MB) · .shp (275 arq, 3 GB total) · 12. KMZ/ (8 arq) | Equipe GIS | [fato] |
| 4 | Market Reports (PDF) | output/publicação | Relatórios trimestrais com mapas embutidos. Publicação interna e externa. | 13. MARKET REPORT/ (876 arq, 2,4 GB) | Equipe de Marketing / Research | [hipótese] |
| 5 | Integração com Power BI? | gap | Não confirmado se os mapas alimentam os PBIs ou são pipeline completamente separado. | Nenhuma evidência de conexão GIS↔PBI | [gap] | [gap] |
Conexões: Alimentado por → P1 (dados de mercado para mapas temáticos). Pode alimentar → P1 passo 5 (market reports). Usado por ← P2 (CIVAS usa KMZ para geolocalização de ativos avaliados).
P6 — Pipeline Capital Markets / Transações
Confiança: 35% · Área: Capital Markets (parcialmente em Research) · Biblioteca: Research - Documents (parcial)
| # | Etapa | Tipo | Descrição | Arquivos-evidência | Owner | Epistêmico |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Indicadores Macroeconômicos | input externo | Dados macro (Selic, IPCA, câmbio, PIB) consolidados em planilha. | Histórico de Indicadores Macro.xlsx (190 KB, em 16. CAPITAL MARKET REPORT/) | [gap] — provavelmente Humberto Schott | [hipótese] |
| 2 | Dados de Transações | manual | Registro de transações imobiliárias por vertical e região. Séries 2007-2024. | Transações/ (308 arq, 167 MB) · subpastas por ano (2007-2013+) | Equipe Capital Markets | [hipótese] |
| 3 | Capital Market Report | output/publicação | Relatórios periódicos de mercado de capitais imobiliário. | 16. CAPITAL MARKET REPORT/ (310 arq, 168 MB) · subpastas por ano (2016-2025) | Humberto Schott / equipe | [hipótese] |
| 4 | Dados de FIIs (FundosNet) | input externo | PDFs de fundos imobiliários baixados da CVM/B3. Volume massivo. | 22. DATA LAKE/03 Documentos FundosNet/ (29.947 arq, 44,9 GB) | [gap] — quem monitora? | [hipótese] |
Conexões: Usa dados de → P1 (indicadores de mercado). Biblioteca principal [gap] — T-049 bloqueia acesso.
P7 — Pipeline Analítico R→Python→PBI
Confiança: 30% · Área: Research · Biblioteca: Research - Documents
| # | Etapa | Tipo | Descrição | Arquivos-evidência | Owner | Epistêmico |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Access (.mdb) — Bases legadas | sistema legado | 526 databases Access detectadas. Formato obsoleto, mas possivelmente ainda em uso como fonte de dados. | 517 .mdb (4,3 GB) + 9 .accdb na Research | [gap] Q-011 — ainda em uso? | [gap] |
| 2 | Processamento R (.rda) | manual | 288 arquivos R Data. Pré-processamento estatístico. Zero documentação encontrada. | 288 .rda (46 MB) na Research | [gap] Q-013 — person-dependency máxima | [gap] |
| 3 | ETL Python | manual | 5 scripts Python detectados. Transformação de dados para formato PBI. | 5 .py na Research | [gap] G-059 — person-dependency | [gap] |
| 4 | Power BI Dashboards | visualização | Saída final. 104 dashboards publicados. | 104 .pbix em 7.DASHBOARD/ (5,5 GB) | [gap] Q-013 — quem consome? | [gap] |
Conexões: É uma sub-cadeia de → P1 (alimenta os PBIs do pipeline IM). Risco: person-dependency crítica, zero documentação.
P8 — Pipeline de Prospecção Comercial
Confiança: 45% · Área: Research + Comercial · Biblioteca: Research - Documents
| # | Etapa | Tipo | Descrição | Arquivos-evidência | Owner | Epistêmico |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Dados de mercado (de P1) | input | Dados de vacância, absorção, preço das planilhas-mãe | Ver P1 passo 3 | Leandro Braga | [fato] |
| 2 | Fichas de edifícios | output | Ficha técnica por edifício/galpão com dados de localização, classificação, proprietário. | 5.DEMANDAS/Escritórios Corp. SP/ (3.643 arq por edifício) · Escritórios Corp. RJ/ (999 arq) · Logística/ (2.473 arq) | Equipe Research | [hipótese] |
| 3 | Mailing de proprietários | output | Bases de contato de proprietários por cidade. Risco LGPD. | Mailing Proprietários/São Paulo.xls (229 MB) · Rio de Janeiro.xls (176 MB) | [gap] Q-007 — classificação LGPD? | [hipótese] |
| 4 | Lista de prospecção | output | Listas filtradas para equipe comercial Growth. | Lista de Prospecção - Growth.csv (10 MB, mod 2026-03-12) | Equipe comercial | [fato] |
| 5 | Material de empreendimentos | suporte | Fotos, PDFs, apresentações por prédio/galpão para uso em propostas. | 8. MATERIAL DOS EMPREENDIMENTOS/ (7.115 arq, 10,3 GB) | Equipe Research + Marketing | [fato] |
Conexões: Alimentado por → P1 (dados de mercado), P5 (mapas).
P9 — Pipeline de Relatórios Periódicos (DEMANDAS)
Confiança: 55% · Área: Research · Biblioteca: Research - Documents
| # | Etapa | Tipo | Descrição | Arquivos-evidência | Owner | Epistêmico |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Demanda do cliente/área | input | Solicitação interna ou externa de estudo de mercado, análise de expansão, etc. | 5.DEMANDAS/ (8.911 arq, 20,6 GB) — organizado por vertical + ano | Equipe Research | [hipótese] |
| 2 | Elaboração do estudo | manual | Análise ad-hoc com dados de P1 + P5. Inclui estudos de Origem-Destino, viabilidade, análise competitiva. | Pesquisa Origem Destino.xlsx (22,6 MB) · subpastas por vertical: OFFICE, LOGÍSTICA, DISPOSALS, PESQUISA | Analistas Research | [fato] |
| 3 | Apresentação de Mercado | output | Apresentações trimestrais por vertical. Série contínua 2016-2026. | 5.DEMANDAS/PESQUISA/ (3.297 arq, 8,9 GB, séries por ano) · 1.048 .pptx (8,3 GB) | Leandro Braga + equipe | [fato] |
| 4 | Publicação (Market Report) | destino | PDFs finalizados para clientes e publicação web. | 13. MARKET REPORT/ (876 arq, 2,4 GB) | Marketing / Research | [hipótese] |
Conexões: Alimentado por → P1 (planilhas-mãe), P5 (mapas GIS). Produz → relatórios que alimentam P6 (Capital Markets).
Mapa de Conexões Inter-Pipelines
┌──────────────┐
│ Buildings │ (externo)
│ / SiiLa │
└──────┬───────┘
│ .xls export
┌──────▼───────┐
┌──────────┤ P1 — IM ├──────────┐
│ │ Research │ │
│ └──┬───┬───┬───┘ │
│ │ │ │ │
ref. mercado planilha│ indicadores prospecção
│ │ │ │ │
┌────▼────┐ ┌─────▼┐ │ ┌─▼──────┐ ┌───▼───┐
│P2 CIVAS │ │P4 DL │ │ │P6 Cap. │ │P8 Comm│
│avaliação│ │emerg.│ │ │Markets │ │prospec│
└─────────┘ └──────┘ │ └────────┘ └───────┘
│
┌───────────▼────────────┐
│ P7 — R→Python→PBI │
│ (sub-cadeia de P1) │
└────────────────────────┘
┌─────────┐ ┌──────────┐
│P5 GIS │◄──────►│P9 Demand │
│cartogr. │ │relatórios│
└─────────┘ └──────────┘
┌─────────┐
│P3 SPS │ (independente — Project Mgmt + FM)
│obras/FM │
└─────────┘
Resumo de Confiança
| Pipeline | Conf. | Fonte principal | Gaps críticos |
|---|---|---|---|
| P1 — IM | 95% | condensado Research + dict-prep | Q-013 (audiência PBI) |
| P2 — CIVAS | 90% | condensado Anos Anteriores + dict-prep | G-061 (pós-2019), Q-018 |
| P3 — SPS | 60% | condensado Cloud + dict-prep | Q-001 (CRM?), Q-003 (LGPD) |
| P5 — GIS | 50% | condensado Research (extensões) | Integração GIS↔PBI |
| P9 — Demandas | 55% | condensado Research (pastas) | Workflow formal? |
| P8 — Prospecção | 45% | condensado Research (mailings) | Q-007 (LGPD) |
| P4 — DATA LAKE | 40% | condensado Research (pasta 22) | Q-021 (pipeline ativo?) |
| P6 — Capital Mkts | 35% | condensado Research (pasta 16) | T-049 (acesso) |
| P7 — R→PBI | 30% | condensado Research (extensões) | Q-013, G-059 |
Referências
| Fonte | Caminho |
|---|---|
| Condensado Research | agentes-core/screener/outputs/2026-05-08_research/condensado.md |
| Condensado Cloud | agentes-core/screener/outputs/2026-05-08_cloud-colliers/condensado.md |
| Condensado CIVAS | agentes-core/screener/outputs/2026-05-08_anos-anteriores/condensado.md |
| Dict-prep (22 fichas) | 04-referencia/colliers/onedrive-inventario/2026-05-08/dict-prep/ |
| Perguntas screening | 99-operacao/prompts/perguntas-screening.md |
| Gaps canônicos | 00-projeto/canonico/gaps.md |
| Apresentação HTML | 04-referencia/colliers/onedrive-inventario/2026-05-08/apresentacao/index.html |