[fato] Incorporações 100% in-house. Equipe mínima: Vlamir + Maara. Analista de arquitetura em julho. Fonte: Vlamir.
[fato] Modelo principal: prospecção ativa — Colliers identifica necessidade de incorporador, monta “Lego” de lotes, negocia com proprietários. Diferente de vender imóvel existente. Fonte: Vlamir.
[fato] Três segmentos: MCMV (~40%), médio padrão (~20%), alto padrão (~40%). Resultado maior em alto padrão, mas áreas escassas em zonas premium. Fonte: Vlamir.
[fato] MCMV: pagamento vinculado a aprovação de projeto (8-12 meses + 90-120 dias de due diligence). Alto padrão: cash, resultado rápido. Médio: restrito por taxa de juros/crédito. Fonte: Vlamir.
[fato] Gargalo principal: incorporadoras demoram na decisão. “Lego” montado fica em espera. Preço sobe quando incorporador é identificado. Fonte: Vlamir.
[fato] Sem problemas internos. Todas as dificuldades são externas (decisão do incorporador, aprovação, preço). Fonte: Vlamir.
[fato] Não existe dashboard/visão consolidada para incorporações. Office e Industrial são mais estruturados. Fonte: Vlamir.
[fato] Fluxograma operacional completo de todas as áreas Colliers existe, feito pela Ambera (consultoria jurídica). Acessível via Tatiana. Fonte: Vlamir.
[fato] Costal muito nova (~2-3 meses) para incorporações. Vlamir indicando para bid de hospital (Prevent Senior). Fonte: Vlamir.
[fato] Remuneração por sucesso. Meta: ~10 projetos/ano em negociação. Mix de grandes e pequenos para equilíbrio de receita. Fonte: Vlamir.
[fato] Relacionamento presencial é essencial na área. “Cafezinho” é insubstituível. Fonte: Vlamir.
Decisions Made
AS-IS de incorporações validado: equipe mínima, prospecção ativa, sem dashboard.
Fluxograma Ambera identificado como documento-chave a solicitar.
Acesso a arquivos via Tatiana (jurídico) + Michael/Marcos (TI).
Action Items
Task
Responsible Party
Deadline
Notes
Solicitar fluxograma Ambera via Tatiana
Rafael
Esta semana
Cobre todas as áreas
Solicitar acesso a arquivos de incorporações
Rafael
Esta semana
Via Tatiana + Michael
Incluir Tatiana no e-mail de formalização
Rafael
Imediato
Registrar Vlamir e Maara no directory
Rafael
Após reunião
Sinais para Promoção às Camadas Canônicas
Decisões (→ decisoes.md)
#
Decisão
Contexto
1
Incorporações 100% in-house, equipe mínima
AS-IS Vlamir
2
Fluxograma Ambera — solicitar via Tatiana
Cobre todas as áreas
3
Sinergia Incorporações + SPS + Office em build-to-suit
Validado
Riscos (→ riscos.md)
ID
Risco
Impacto
Prob.
Mitigação
Dono
Prazo
R-035
Incorporações sem dashboard — decisões por feeling