2025.073 -1-PROPOSTA COMERCIAL- AKK - R02
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AAK Jundiaí
Turn key Solution- Implantação ProjetosBrasil
Prepared by: Taiany Campioni| Igor Reginato, Colliers Prepared for: AAK Submitted: 07 de Maio de 2026 Proposal: R00
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Conteúdo Colliers 2
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Colliers 3 SECTION 01 Escopo do Projeto
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ESCOPO DO PROJETO Resumo do Projeto Objeto Retrofit completo dos vestiários e recepção da unidade AAK, com adequação às normas técnicas vigentes e padrões corporativos Colliers. Prazo Plano de trabalho estruturado em 60 dias corridos, com fases sequenciais de Pré-Construção, Execução e Pós-Obra. Escopo Intervenções em sistemas elétricos, hidráulicos, de climatização, acabamentos e mobiliário nas áreas de vestiários e recepção. Entregável Ambientes corporativos funcionais, modernos e em plena conformidade com requisitos legais e de saúde e segurança do trabalho. Colliers 4
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ESCOPO DO PROJETO Documentos recebidos Lista de documentos recebidos para preparação / elaboração da proposta:
AAK001-RVR-BAS-GRT-EDT-001-R01; TA.01.05.0002 - 03 - TA.01.05.0002 - 00 - Documentos para Integração AAK; EX_AAK_PORTARIA_R03; AAK561-15-PFT-01-PLA_ASBUILT LTA 1-5_R10; Colliers 5
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ESCOPO DO PROJETO Escopo Macro O presente escopo contempla os serviços de gerenciamento de projetos e obras para adequação das áreas de Vestiários e Recepção da unidade AAK, conforme levantamento técnico preliminar. A Colliers atuará como gestora integral do empreendimento, desde a fase de planejamento até o encerramento contratual. Demolições e Adequações Remoção de elementos existentes, adequação de alvenarias, revestimentos e instalações para o novo layout proposto. Instalações Hidrossanitárias Adequação e execução de novas redes de água fria, esgoto e louças sanitárias nos vestiários masculino e feminino. Instalações Elétricas e Lógica Fornecimento e instalação de quadros, circuitos, iluminação, tomadas e infraestrutura de dados e voz. Climatização Instalação ou adequação de sistema de ar-condicionado para as áreas de recepção e vestiários, conforme projeto de HVAC. Acabamentos e Mobiliário Revestimentos de piso e parede, forro, pintura, armários, bancadas e demais itens de acabamento conforme projeto executivo. Recepção — Área de Atendimento Implantação de balcão de recepção, sinalização corporativa, iluminação cênica e adequação de acessos conforme identidade AAK. Colliers 6
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Plano de Trabalho Fases do Projeto — Tabela Geral A tabela abaixo consolida todas as fases do projeto, suas principais atividades, responsáveis e indicadores de entrega, permitindo visão integrada do escopo total de gerenciamento Colliers para a AAK. Colliers 7
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Colliers SECTION 02 Plano de Trabalho Colliers 8
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Plano de Trabalho Pré-Construção A fase de Pré-Construção é fundamental para garantir o sucesso do projeto. Nesta etapa, a Colliers conduz o planejamento estratégico completo, estruturando todas as condições necessárias para o início seguro e eficiente das obras. 1 A1 — Kick-off e Diagnóstico Reunião de abertura com a equipe AAK. Levantamento físico das áreas, análise de projetos existentes e identificação de condicionantes técnicas e legais. 2 A2 — Planejamento e Cronograma Elaboração do cronograma físico-financeiro detalhado, definição de pacotes de obra, estratégia de contratações e plano de comunicação com o cliente. 3 A3 — Processo Licitatório Preparação de cadernos de encargos, convite e qualificação de fornecedores, análise comparativa de propostas e recomendação técnica para contratação. 4 A4 — Aprovações e Licenças Apoio na obtenção de aprovações internas junto à AAK, órgãos reguladores e administração do condomínio ou parque industrial, conforme aplicável. 5 A5 — Mobilização Implantação do canteiro de obras, instalação de proteções, definição de acessos, integração SSO das equipes e emissão de ordem de serviço inicial. Colliers 9
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Plano de Trabalho Pré-Construção Planejamento inicial para que o projeto possa ser controlado do começo ao fim, visando atender as exigências do cliente e tornar o projeto viável funcionalmente e financeiramente e são levados em consideração todos os itens destacados abaixo: Caminho Crítico É realizado a análise dos projetos e o engenheiro / arquiteto residente e/ou consultor, junto com os projetistas, discutem e mitigam os caminhos e pontos críticos de maneira a sanar problemas e desgastes desnecessários, antes mesmo do início das atividades. Restrições São mapeadas todas as vias de acesso, demandas logísticas e demais dificuldades gerais, mitigando, assim, as interferências, possíveis falhas e obstáculos no caminho crítico da obra. Suprimentos Inicia-se os alinhamentos com os projetista e equipe de obra, alinhado com o cronograma e desenvolve o cronograma de suprimentos, levando-se em conta o tempo de cotação, contratação, fabricação, transporte e entrega na obra dos materiais, de maneira a atender todas as necessidades e estratégias definidas e, principalmente, priorizando itens críticos, cujo prazo de entrega seja longo (Detecta-se também algum material cujo prazo de entrega venha a inviabilizar a entrega do projeto e é solicitada a troca do material / equipamento por similar técnico junto aos projetistas). Colliers 10
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Plano de Trabalho Pré-Construção Reuniões Inicia-se os alinhamentos com os projetista e equipe de obra, alinhado com o cronograma e desenvolve o cronograma de suprimentos, levando-se em conta o tempo de cotação, contratação, fabricação, transporte e entrega na obra dos materiais, de maneira a atender todas as necessidades e estratégias definidas e, principalmente, priorizando itens críticos, cujo prazo de entrega seja longo (Detecta-se também algum material cujo prazo de entrega venha a inviabilizar a entrega do projeto e é solicitada a troca do material / equipamento por similar técnico junto aos projetistas). Equipe Para o projeto é destacada uma estrutura baseada em uma equipe a ser coordenada pelo gerente de projetos juntamente com o engenheiro de campo e estes serão responsáveis por:
- Compatibilização de cronogramas e prazos de entrega de fornecedores;
- Atenção as datas macros, prezando pelas entregas e finalizações das áreas críticas;
- Efetivação de compra de itens com longo prazo de entrega, a fim de garantir o recebimento do material/equipamento em tempo hábil para finalização de obra dentro do previsto;
- Garantia que todo o processo de obra possa ser visualizado no “Cronograma”. Colliers 11
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Plano de Trabalho Construção Durante a fase de Construção, a Colliers exerce o gerenciamento pleno do canteiro, garantindo a conformidade técnica, o cumprimento do cronograma e o controle rigoroso de custos, qualidade e segurança. B1 — Gestão e Fiscalização de Obras Acompanhamento diário das frentes de serviço por engenheiro residente Colliers. Registro fotográfico, relatórios semanais de progresso e diário de obra. Fiscalização do cumprimento dos projetos executivos e especificações técnicas. B2 — Controle de Cronograma e Custos Monitoramento contínuo do avanço físico versus programado. Gestão do fluxo de caixa, aprovação de medições, controle de aditivos e emissão de relatórios financeiros periódicos ao cliente. B3 — Gestão de Qualidade Verificação de materiais recebidos, controle tecnológico de concreto e argamassas, inspeções por disciplina (civil, elétrica, hidráulica, HVAC) e elaboração de punch list progressivo. B4 — Segurança do Trabalho Implementação do Plano de Gerenciamento de Segurança, inspeções, controle de EPIs e gestão de subcontratados conforme NRs aplicáveis e política interna AAK. B5 — Gestão de Mudanças e Comunicação Protocolo formal para solicitações de mudança de escopo, análise de impacto técnico e financeiro, reuniões de progresso semanais e reporte executivo mensal à diretoria AAK. Colliers 12
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Plano de Trabalho Pós Obra A fase de Pós-Obra assegura a entrega técnica completa do empreendimento, com todas as pendências resolvidas, documentação consolidada e transição formal das responsabilidades para a equipe operacional da AAK. C1 — Punch List Final e Comissionamento Inspeção técnica completa com levantamento exaustivo de pendências. Verificação funcional de todos os sistemas instalados (elétrico, hidráulico, HVAC, dados). Acompanhamento da resolução de cada item até o aceite formal. C2 — As Built e Documentação Técnica Consolidação e entrega do conjunto completo de projetos As Built, manuais de equipamentos, termos de garantia de fornecedores, laudos técnicos e Registro de Responsabilidade Técnica (RRT/ART) de todos os profissionais envolvidos. C3 — Entrega Formal e Termo de Recebimento Vistoria conjunta com a equipe AAK para aceite definitivo das obras. Assinatura do Termo de Recebimento Definitivo, formalização de garantias contratuais e transferência da responsabilidade operacional ao cliente. C4 — Encerramento Administrativo e Financeiro Liquidação de todos os contratos de fornecedores e subempreiteiros. Elaboração do relatório final de custos versus orçamento, lições aprendidas, desmobilização do canteiro e encerramento contratual com a Colliers. Colliers 13
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Colliers 14 SECTION 03 Plano de Ataque
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Pré Obra Serão realizadas as atividades de formalização contratual, emissão dos seguros necessários e ART, elaboração e verificações gerais dos projetos, planejamento detalhado da execução, aquisições de materiais e serviços, integrações das equipes envolvidas e mobilização para início das atividades em campo. Serviços Iniciais Serão executadas as atividades preparatórias necessárias para viabilizar o avanço da obra, incluindo os ajustes preliminares do canteiro, demolições e retiradas previstas, adequações do terreno, implantação dos acessos provisórios e demais serviços de apoio à infraestrutura inicial da obra. Superestrutura e Infra Estrutura Serão executados os pisos em concreto armado, bem como a infraestrutura de piso e parede necessária para passagem e preparação das instalações elétricas e hidráulicas previstas em projeto. Civil e Acabamentos Serão executados os serviços de vedações e fechamentos, impermeabilizações, acabamentos grossos de pisos e paredes, revestimentos de pisos e paredes e pinturas. Também estão contempladas a infraestrutura, os fechamentos e os acabamentos de piso e parede relacionados às instalações elétricas e hidráulicas, além da instalação de equipamentos em geral e da conclusão dos acabamentos finais da obra. Pós Obra ,Serão realizados os ajustes dos pontos identificados na vistoria final de qualidade, garantindo a correção de eventuais pendências antes da entrega definitiva. Também serão conduzidos o fechamento financeiro, a formalização do Termo de Aceite, a emissão do Data Book com os documentos finais da obra e a aplicação da pesquisa de satisfação junto ao cliente. Plano de Ataque Construção - Fases 1 2 3 4 6 Pavimentações e “Chek List” Serão executados os serviços de calçamentos e interligações externas previstos em projeto. Também serão realizadas as vistorias de qualidade e as verificações técnicas finais, garantindo que os serviços estejam concluídos conforme os requisitos definidos para a entrega da obra. 5 Colliers 15
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Plano de Ataque Organograma e Equipe Dedicada A Colliers destina uma equipe especializada e multidisciplinar ao projeto AAK, com papéis e responsabilidades claramente definidos para garantir agilidade na tomada de decisões e excelência técnica na execução. Coordenador de Obra Supervisão estratégica, interface com diretoria AAK e garantia dos padrões Colliers. Responsável integral pelo projeto: cronograma, custos, qualidade, comunicação e contratos. Engenheiro Residente Presença diária em obra, fiscalização técnica, relatórios e gestão de frentes de serviço. Coordenador de Custos Orçamento, medições, aprovação de faturas, controle financeiro e relatórios ao cliente. Técnico de HSSE Segurança do trabalho, DDS, inspeções, integração de equipes e conformidade com NRs. Colliers 16
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Plano de Ataque Logística e Canteiro de Obras A gestão da logística de canteiro é parte essencial do plano de gerenciamento. Todas as operações serão conduzidas de forma a minimizar impactos às atividades operacionais da AAK, garantindo segurança e fluidez no ambiente fabril. Horários de Operação Obras em geral: Segunda a sexta-feira, das 07h00 às 17h00.
Serviços ruidosos ou de alto impacto: Conforme janelas aprovadas pela AAK, preferencialmente em horários de baixa operação ou fins de semana.
Entregas de materiais: Mediante agendamento prévio com a portaria AAK, respeitando os horários definidos pelo cliente.
Horas extras e fins de semana: Somente mediante autorização formal da AAK e aviso prévio mínimo de 48 horas. Fluxos e Acessos Acesso de pessoal: Entrada exclusiva designada pela AAK, com controle de crachás e registro diário de presença.
Acesso de veículos e equipamentos: Rota de circulação interna aprovada, sem interferência com fluxo de produção.
Armazenamento de materiais: Área de estoque segregada e identificada dentro do canteiro delimitado.
Gestão de resíduos: Caçambas posicionadas conforme PGRS, com coleta seletiva e destinação legal de todos os resíduos gerados Isolamento e sinalização: Tapumes, fitas de sinalização e placas de aviso em todo o perímetro do canteiro, conforme NR-18. Colliers 17
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Plano de Ataque Implantação do canteiro e fluxos DEPÓSITO DE RESÍDUOS CANTEIRO DE OBRAS Colliers 18
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Plano de Ataque Implantação do canteiro e fluxos Colliers 19
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Plano de Ataque Estudo Para a execução da obra (Plano de ataque), inicia-se os trabalhos in loco com as mobilizações e serviços preliminares (Implantação do canteiro, tapumes, acessos, drenagem provisória, Ligações provisórias (água, energia), Escritórios, almoxarifado e etc.), enquanto em paralelo é feito a análise e avaliação da compatibilização dos projetos (Arquitetura, estrutura, fundação, instalações e etc), além da execução da entrada provisória da fábrica e obra.
É considerado que já há, para início destas tratativas as licenças (Alvará, CETESB, bombeiros em nível preliminar), estudo logístico do entorno (Acessos, restrições urbanas) e etc.
Em seguida parte-se para a demolição e retiradas além das escavações e execução de acertos de terenos até as cotas de trabalho para a execução do novo piso em concreto.
Após o piso vem os fechamentos verticais em alvenarias, drywall e etc., também já esta sendo feito as intervenções em sistemas de elétrica média / baixa tensão, S.P.D.A., hidráulica, incêndio (S.D.A.I., supressão, combate e proteção contra incêndios) em fluxo contínuo e sem “espera por frente”, mas acompanhando a evolução da obra.
Com o fechamento vertical finalizado é iniciado as intervenções em contrapisos, acabamentos grossos, revestimentos de pisos e paredes, pedras, louças e metais e etc. e iniciando as pinturas em geral de paredes, forros e etc.
As intervenções em sistemas de elétrica, S.P.D.A., hidráulica, incêndio (S.D.A.I., supressão, combate e proteção contra incêndios) e luminárias continuam seguindo fluxo, sem “espera por frente”, mas acompanhando a evolução da obra.
Com a finalizações dos acabamentos e instalações em geral é feito a instalação dos mobiliários e são feitos os retoques finais para a entrega da obra. Colliers 20
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Plano de Ataque Estudo Colliers 21 Este documento apresenta a estratégia de execução do projeto AAK Vestiários e Recepção, estruturada em 8 frentes sequenciais e paralelas para garantir a entrega no prazo de 60 dias corridos. A metodologia adota paralelismo de frentes sempre que tecnicamente viável, otimizando o cronograma sem comprometer a qualidade dos acabamentos. 1 Mobilização Tapumes e Proteções Instalação de tapumes físicos, proteção de áreas adjacentes em operação, sinalização de segurança e montagem do canteiro de obras. Definição dos acessos exclusivos de equipe e material. 2 Demolições Sistemáticas e Controladas Remoção de revestimentos existentes, demolição de divisórias obsoletas, quebra de piso e remoção de entulho com segregação adequada. Levantamento de interferências ocultas. 3 Piso em Concreto Nivelamento Técnico Preparo de sub-base, execução de contrapiso desempenado com controle de espessura e caimentos, garantindo planicidade para os revestimentos finais. 4 Fechamentos Drywall e Divisórias Montagem da estrutura metálica, placas de gesso acartonado e divisórias modulares. Paralelismo com infraestruturas embutidas. Execução em conformidade com ABNT NBR 15758. 5 Infraestrutura Elétrica e Hidráulica Passagem de eletrodutos, cabeamento, pontos hidráulicos e de esgoto. Execução simultânea às vedações para otimizar o prazo. Testes de estanqueidade e conformidade técnica. 6 Acabamentos Finos Pintura e Revestimentos Aplicação de massa corrida, pintura em duas demãos, assentamento de porcelanato e azulejos em vestiários. Sequência controlada para proteção de superfícies concluídas. 7 Mobiliário Mobiliário e Marcenaria Instalação de armários individuais, bancadas, espelhos, acessórios de banheiro e mobiliário de recepção. Montagem final após conclusão total dos acabamentos. 8 Entrega Limpeza Técnica e Checklist Limpeza fina de obra, vistoria técnica com checklist item a item, correções de punch list e entrega formal com documentação fotográfica e as-built. ⚡ Paralelismo de Frentes — Estratégia para 60 Dias A entrega no prazo é garantida pela execução simultânea de frentes compatíveis: • Infraestrutura elétrica e hidráulica avança em paralelo com o fechamento em drywall. • Demolições e mobilização ocorrem concomitantemente em setores distintos. • Acabamentos iniciam em áreas liberadas enquanto outras frentes continuam. Esta abordagem reduz o caminho crítico e assegura margem de contingência ao prazo contratual. Critérios de Entrega Checklist técnico por ambiente Documentação fotográfica completa Teste de todos os sistemas Punch list zerado As-built e manuais de uso Vistoria com gestor do cliente
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Plano de Ataque Histogramas Colliers 22
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Plano de Ataque Histogramas Colliers 23
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Plano de Ataque Histogramas Colliers 24
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Colliers 25 SECTION 04 Informações adicionais
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Plano de Trabalho Orientações do Contratante Para a execução da obra faz-se o cumprimento integral do edital enviado (AAK001-RVR-BAS-GRT-EDT-001-R01).
Também, a Engenharia tem o pleno conhecimento e cumprimento integral do projeto executivo, assim como a proposta orçamentária foi elaborada com base no Projeto Executivo (EX_AAK_PORTARIA_R03), atendendo integralmente todas as especificações técnicas e estéticas nele contidas, incluindo materiais, sistemas, mobiliários, móveis, pisos, revestimentos, pinturas, artes / elementos gráficos, marcenaria, marmoraria, serralheria, luminárias e demais itens, assim como, não serão realizadas substituições e/ou equivalências técnicas e/ou alterações sem aprovação prévia e formal da AAK, estando tais eventuais ajustes expressamente excluídos do valor proposto, salvo autorização formal (Também, deve-se ser verificado e seguido as informações indicadas em planilha orçamentária).
Qualquer comentário ou restrição a esta especificação ou aos desenhos e documentos nela mencionados estão indicados em planilha orçamentária e é aceito os termos da solicitação de orçamento, bem como esta solicitação completa (A Engenharia se compromete a manter sigilo e confidencialidade sobre quaisquer informações recebidas da AKK e/ou por qualquer solução técnica adotada no projeto e a validade da proposta é de até 30 dias da data informada em planilha orçamentária). Colliers 26
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Plano de Trabalho Itens Excluídos do Escopo Os serviços e fornecimentos listados abaixo não estão contemplados nesta proposta técnica de gerenciamento. Caso sejam necessários, poderão ser incorporados mediante aditivo contratual, com análise técnica e financeira específica. Projetos e Licenciamentos Elaboração de projetos executivos de qualquer disciplina (estrutural, hidráulico, elétrico, HVAC, etc.) Aprovação de projetos junto a órgãos públicos (Prefeitura, Corpo de Bombeiros, ANVISA, etc.) Regularização documental do imóvel ou edificação Habite-se ou quaisquer certidões de conclusão de obra Fornecimentos e Execução Direta Fornecimento direto de materiais de construção, equipamentos ou mobiliário Execução direta de serviços de obra por equipes próprias Colliers Locação de andaimes, equipamentos ou ferramentas Serviços de limpeza final de obra e pós-obra Infraestrutura e Utilidades Adequações em redes de alta tensão, subestações ou SPDA Obras em áreas externas não previstas no escopo inicial Intervenções em sistemas de incêndio (sprinklers, hidrantes) além do escopo de vestiários e recepção Adequações de acessibilidade além das previstas em projeto Gestão e Administrativo Gestão de mudanças de escopo não formalizadas por escrito Custos de despachante, taxas, impostos ou emolumentos de quaisquer natureza Seguros de obra, responsabilidade civil ou de equipamentos (contratados pelo cliente) Serviços de consultoria jurídica, contábil ou tributária Atividades não expressamente descritas nesta proposta técnica Qualquer serviço não listado no escopo contratado e que venha a ser necessário durante a execução deverá ser previamente aprovado pela AAK e formalizado por meio de ordem de serviço complementar ou aditivo ao contrato. Colliers 27
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colliers.com Igor Reginato Executive Director | Brazil igor.reginato@colliers.com.br Direct: +55 11 3323 0000 | Mobile: +55 11 95960-0405 Taiany Campioni Account Manager | Brazil Taiany.Campioni@colliers.com.br Direct: +55 11 3323 0000 | Mobile: +55 11 94340-5246