Prep — Follow-up MI Colliers (06/05 14h)
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Sessão: Pedro × Leandro Braga Cardoso · 06/05 14:00 BRT (~1h, remoto) Tipo: retomada da discussão pós-devolutiva 05/05 — adiantada da quinta 08/05 originalmente agendada Foco principal: modelo v3 com dimensão de agrupamento (geometria variável de subdivisões — “calcanhar de Aquiles”) + status do Screener para integração de artefatos
1. Onde paramos em 05/05
Já alinhado e validado por Braga
| Tema | Status |
|---|---|
| Arquitetura Bronze / Silver / Gold | ✅ validada — “muito semelhante” ao que ele tinha preparado |
| Modelo unificado de 9 entidades (imóvel · subdivisão · ocupação · empresa · empresa-papel-período · venda · locação · controle · temporal) | ✅ validado |
| ID canônico Colliers + aliases (Sila descontinuado · Buildings vigente) | ✅ validado |
| Power BI preservado durante migração gradual | ✅ validado |
| Inferência via PL dos fundos para transação de portfólio (cap rate comparado) | ⚠ hipótese aceita, falta validar acurácia |
| Slack/email/WhatsApp como interfaces de input humano (Igor já usa na Costal) | ✅ apresentado, sem objeção |
Achado-chave que ainda não tem solução
“Calcanhar de Aquiles”: geometria variável das subdivisões — Leandro não consegue imaginar como padronizar.
Cenários que quebram o modelo de subdivisão fixa:
| Tipo | Cenário concreto |
|---|---|
| Corporate | Andar com conjuntos 1, 2, 3, 4 → vira 1B, 2, 3, 4 quando cliente aluga só uma fração do conjunto 1 |
| Logística | Galpão de 10.000m² dividido em 5 módulos de 2.000m² → aceita inquilino de 1.000m² (ignora a modulação) |
| BH (saletas) | Andares com múltiplas saletas sem padrão — geometria “maluca” |
| Versionamento | Armazém com 2 galpões hoje pode ter 3 amanhã (expansão, incêndio, locação parcial) |
Compromisso Pedro: entregar modelo v3 com dimensão adicional de agrupamento para validação hoje 14h.
2. O que precisa estar pronto (Pedro 14h)
2.1 Modelo v3 — Dimensão de agrupamento
Hierarquia proposta (a validar):
Imóvel (1 linha)
└─ Conjunto-base / Galpão (geometria física do edifício — versão temporal)
└─ Agrupamento (NOVO — geometria que respeita ocupação real)
└─ Subdivisão terminal (unidade efetivamente locada/comercializada)
└─ Ocupação (série temporal por trimestre)
Princípios canônicos sugeridos:
- Conjunto-base / Galpão = referência física estável (paredes estruturais, divisões originais documentadas). Versionado por reforma estrutural, nunca por mudança de inquilino.
- Agrupamento = bloco que respeita a forma como o ativo está sendo ofertado/ocupado num período. Pode fundir 2 conjuntos físicos (cliente alugou 1+2 inteiros), pode subdividir 1 conjunto físico (cliente alugou só 1.000m² do módulo de 2.000m²). Tem início, fim e versão.
- Subdivisão terminal = unidade efetiva de medição (m² real ocupado por contrato individual). FK para Agrupamento + período de validade.
- Ocupação = trimestre × subdivisão terminal, captura ocupante, status, valor.
Exemplos a apresentar:
| Caso | Estado A | Estado B | Como o modelo registra |
|---|---|---|---|
| Office (corporate) | Andar 1,2,3,4 em 2025-Q1 | 1B,2,3,4 em 2025-Q2 | 4 conjuntos-base (1,2,3,4) · 5 agrupamentos (1A, 1B, 2, 3, 4) · 5 subdivisões |
| Logística | Galpão 10.000m² (5 módulos × 2.000m²) | 1 inquilino de 1.000m² em M.01 | 1 galpão · 5 conjuntos-base (M.01–M.05) · 6 agrupamentos (M.01a 1.000m², M.01b 1.000m², M.02, M.03, M.04, M.05) · 6 subdivisões |
| BH “maluco” | Andar com saletas 1A,1B,1C,2A,2B,3 | (sem padrão) | Agrupamento livre — não force-fit hierarquia, registra cada saleta como subdivisão terminal direta |
2.2 Outros pontos abertos a fechar
- Cap Rate por imóvel em transações de portfólio: como a inferência via PL fundos vai ser quantificada? (cálculo, faixa de erro aceitável)
- Saída prevista (corporate · campo de prospecção cauda longa): hoje texto livre — proposta =
data + confiança (alta/média/baixa). Validar com Braga. - Headers cirílicos (
PreҫoU+04AA) e outros bugs tipográficos — confirmar que normalização Bronze→Silver é responsabilidade Anouk (vs. correção na fonte).
3. Status pendentes a verificar antes de começar
| Item | Status | Como verificar |
|---|---|---|
| Screener (inventário Drives Colliers) | Pendente liberação Michael — GMUD privacidade | Perguntar a Rafael antes da call · meta 06/05 (hoje) |
| Hunter / TR3 (reuso Costal → MI Colliers) | Em construção Costal — ideias preliminares | Pode mostrar progresso se Braga perguntar |
| Ferramenta FII/CVM (asset paralelo já em produção) | Operacional desde 04/2026 — Braga é “pai da criança” | Reforçar integração Gold (não duplicar) |
4. Perguntas para Braga
- Conseguiu revisar a devolutiva v2 com calma desde 05/05? Algum ponto novo que apareceu na leitura?
- Modelo v3 com agrupamento: o que vou apresentar resolve os cenários de Office/Logística/BH? Falta algum?
- Cap rate via PL fundos: que faixa de erro é aceitável para uso interno? Algum caso histórico que possamos usar como teste?
- Saída prevista vira coluna estrutural com
data + confiança? - Outras geometrias variáveis que você se lembrou depois da reunião e não chegou a comentar?
- Headers/erros tipográficos: prefere correção em Bronze (Anouk faz no ETL) ou na origem (operador da Mind ajusta no Excel)?
5. Próximos passos pós-reunião (depende do alinhamento hoje)
| Passo | Owner | ETA |
|---|---|---|
| Documentar modelo v3 (dimensão de agrupamento + exemplos) na spec MI | Pedro | esta-semana |
Atualizar inteligencia-mercado-asis-vs-tobe.md com modelo v3 | Pedro | esta-semana |
| Fechar G-051 (modelo de agrupamento) em gaps.md como “definido — aguarda implementação” | Pedro | hoje pós-reunião |
| Atualizar status R-051 (geometria variável) — risco mitigado por modelo, ou ainda aberto? | Pedro | hoje pós-reunião |
| Iniciar Screener no Drive Colliers se GMUD aprovado hoje | Rafael · Michael | 06/05 |
| Apresentar modelo v3 ao Daniel Jackel para validação cross-stakeholder | Pedro · Rafael | sprint-semana-3 |
6. Observação operacional — IDs canônicos
A devolutiva 05/05 propôs IDs sugeridos que conflitam com outros já existentes nas camadas canônicas:
| Sugerido no brief | Já ocupado por | ID real atribuído |
|---|---|---|
| R-017 (geometria variável) | R-017 = SLA FM ML (Gianlucca 28/04) | R-051 (provável — verificar riscos.md atual) |
| R-018 (transação de portfólio) | R-018 = Costal aguardando planilha (Leandro 28/04) | R-052 (a confirmar) |
| G-030 (modelo agrupamento) | G-030 = fluxogramas PM/FM (Gianlucca) | G-051 já registrado |
| G-031 (artefatos não ligados) | G-031 = banco fornecedores Gianlucca | G-052 já registrado |
| D-020 (modelo MI v3) | D-020 = Smart Colliers API | D-035+ (a alocar) |
| D-021 (integração artefatos) | D-021 = dicionário SLA FM | D-036+ (a alocar) |
Não-bloqueante para a reunião — só nota para Pedro/Rafael ajustarem em riscos.md/gaps.md/dependencias.md após.
7. Materiais para abrir na call
- Spec MI v2 — referência canônica
- AS-IS vs TO-BE — §“Modelo TO-BE proposto” (mostrar o ER + escrever em cima a v3 ao vivo)
- Dicionário de dados — referência rápida para 27 problemas
- 05 — checagem de alinhamento prévio
- (Eventual) deck visual da arquitetura Bronze/Silver/Gold
8. Risco da reunião
Tempo: 1h é apertado para validar modelo v3 + cap rate + saída prevista + outros. Priorizar:
- Modelo v3 com agrupamento (50% do tempo)
- Cap rate / saída prevista (25%)
- Status Screener + próximos passos (25%)
Se Braga sair antes (como em 05/05 — saiu 14:30): confirmar pelo menos o agrupamento e agendar fechamento curto dos demais por Slack/email.
Ver também
Prep elaborado por Pedro Villa em 2026-05-06 antes da reunião 14h. Status: rascunho — atualizar com decisões fechadas durante a call.