Data: 2026-05-05
Participantes: Pedro Villa (Anouk — líder do projeto), Rafael Rossetto (Anouk — PM On-site), Leandro Braga Cardoso (Colliers — Inteligência de Mercado)
Local: Remoto
Empresa:colliersDuração: ~00:31:22
Itens de Ação
@Pedro Villa — Enviar link do documento de devolutiva por e-mail a Leandro — Concluído (enviado durante a reunião)
@Rafael Rossetto — Enviar convite para reunião de follow-up na quinta-feira (08/05) às 14:00 — Imediato
@Pedro Villa — Repensar modelo de dados para incluir dimensão de agrupamento (conjuntos/módulos mutáveis) — Até quinta-feira (08/05)
@Leandro Braga Cardoso — Revisar documento de devolutiva v2 com calma pós-reunião — Esta semana
@Rafael Rossetto — Coordenar com Michael liberação do inventário de dados para começar amanhã (06/05) — Imediato
@Pedro Villa — Preparar proposta de dimensão de agrupamento e modelo de subdivisão para próxima reunião — Até 08/05
Decisões Chave
[fato] A arquitetura de dados será de três camadas: Bronze (ingestão crua do Excel + fontes externas), Silver (enriquecimento + normalização + chave canônica), Gold (inteligência: prospectos, batalha de imóveis, painel de mercado). Fonte: Pedro na reunião.
[fato] Será criado um ID canônico único da Colliers (id_colliers) por imóvel, mantendo chaves múltiplas herdadas (Sila, Buildings, etc.) como aliases. Fonte: Pedro e Leandro na reunião.
[fato] Leandro confirmou que a chave única existe por imóvel (ID), mas está quebrada quando o imóvel tem subdivisões (galpões, módulos, conjuntos). Fonte: Leandro na reunião.
[fato] Pedro propôs modelo unificado com 9 entidades (antes 8) para cobrir subdivisões variáveis. Leandro sugeriu abrir mais uma dimensão para agrupamento, totalizando potencialmente 10 entidades. Fonte: discussão na reunião.
[fato] O problema de geometria variável (módulos que mudam, conjuntos que se fundem/dividem) é o “calcanhar de Aquiles” da modelagem, especialmente em logística e corporate. Leandro reconheceu não ter solução para padronizar. Fonte: Leandro.
[fato] Inventário de dados (Screener) está previsto para começar amanhã (06/05), pendente última liberação de Michael (GMUD com privacidade). Fonte: Rafael e Pedro.
[fato] Próxima reunião de follow-up agendada para quinta-feira (08/05) às 14:00. Fonte: Pedro e Leandro.
Minuta Detalhada
[00:00:00–00:01:35] Abertura — Pedro envia documento e contextualiza v2
Pedro e Rafael cumprimentam Leandro. Leandro avisa que precisa sair às 14:30. [fato]
[fato] Pedro enviou o link do documento de devolutiva por e-mail durante a reunião. Documento está na versão 2, atualizado após a conversa anterior e o dicionário de dados.
[00:01:35–00:02:57] Problemas encontrados na estrutura — visão geral
[fato] Pedro apresenta os problemas estruturais identificados na planilha de inteligência de mercado:
(1) Excel como fonte primária — arquivo grande, difícil manutenção.
(2) Documentação — a partir da planilha de office e logística, Anouk construiu um dicionário de dados traduzindo cada variável até o relatório do Power BI.
(3) 27 problemas de modelagem mapeados: normalização, inconsistência de esquema, falta de chave única unificada.
[fato] Leandro confirma que a chave única existe pelo ID do imóvel, mas reconhece que está “quebrada” nas subdivisões.
[00:02:57–00:04:20] IDs múltiplos e fornecedores de dados
[fato] Leandro explica: existem dois fornecedores de dados — Sila (descontinuado) e Buildings (vigente). Cada fornecedor tem seu próprio ID. Leandro fez correlação manual do ID deles com o ID Colliers.
[fato] Motivo da correlação manual: um imóvel pode mudar de nome entre atualizações do fornecedor. Sem ID fixo, o match se perde.
[fato] Pedro propõe modelo unificado com chaves múltiplas por imóvel sob ID único Colliers, permitindo manter aliases históricos.
[00:04:20–00:07:06] Inconsistências entre planilhas Office e Logística
[fato] Pedro aponta: CIR segmento tem dados diferentes entre as duas planilhas — “ID”, “ID novo” e “de Colliers”. Em uma é “lat”, na outra “latitude longitude”. Unificação de nomenclatura necessária.
[fato] Leandro confirma: as tabelas de escritórios e logística são completamente diferentes em estrutura e ID.
[fato] Falta chave estrangeira para locação de logística e match por venda de logística feito por texto livre. Pedro propõe chave estrangeira + lat/long como complemento para batimento por endereço.
[fato] Leandro levanta a dificuldade de logística: imóveis ficam em áreas rurais/estradas, dificultando geolocalização precisa. Pedro reconhece que a chave não resolve 100%, mas é mais um indicador (raio, soluções IA).
[00:07:06–00:09:51] Artefatos dispersos e modelo rígido
[fato] Pedro aponta: books de imóveis, fotos, etc. estão em pastas no Drive, não ligados à planilha. Match manual muito trabalhoso.
[fato] Estrutura limitante: o universo de trabalho se concentra em imóveis de alto padrão identificáveis. Pedro propõe expandir.
[fato] Pedro apresenta a proposta de arquitetura Bronze-Silver-Gold:
Bronze: ingestão crua do Excel + dados externos (CVM, CNPJ, CAGED/RAIS) + inputs manuais.
Silver: enriquecimento, normalização, chave canônica pura, reconciliação de transações.
Gold: dados de inteligência — prospectos, sinais de mercado, batalha de imóveis, painel de mercado melhorado.
[fato] Pedro menciona versionamento de imóvel: um armazém pode ter 2 galpões hoje e 3 amanhã (expansão, incêndio, locação parcial).
[00:09:51–00:11:10] Reconciliação de transações e inferência de valor
[fato] Pedro explica mecanismos de reconciliação: fuzzy match, revisão humana, lançamento manual para vincular contratos.
[fato] Leandro levanta problema dos fundos sofisticados: compram portfólio (múltiplos imóveis em estados diferentes), mas informação pública é só da carteira total, sem valor individual. Leandro registra como “venda portfólio com 9 imóveis” para não perder a informação.
[hipótese] Pedro sugere inferência: quando transação é fundo-a-fundo, o valor histórico do imóvel no PL do fundo original pode ser comparado com o valor no novo fundo para estimar o cap rate. Exemplo: imóvel a 200k no fundo A → 400k no fundo B.
[00:14:07–00:17:59] Modelo unificado e integração com ferramentas
[fato] Pedro apresenta o modelo unificado de 9 entidades: (1) imóvel (1 linha por imóvel), (2) subdivisão, (3) ocupação, (4) empresa, (5) empresa-papel-período, (6) transação de venda, (7) transação de locação, (8) controle, (9) temporal.
[fato] Leandro confirma que a estrutura é “muito semelhante” ao que ele tinha preparado: base de imóvel = ficha técnica, base full = temporal (empilhamento trimestral), venda/locação = transações, controle = tracking de contatos.
[fato] Pedro reforça: a Bronze ingere o Excel 100% preservando estrutura original, com cadência. Também deposita dados externos (CVM, CNPJ, CAGED).
[fato] Pedro menciona agentes Hunter e TR3 já em construção para a Costal, reaproveitáveis para mapeamento de imóveis e comercial Colliers.
[00:17:59–00:22:04] Inputs humanos e ingestão via agente/Slack
[fato] Leandro pergunta como funciona a entrada de dados humanos (e-mails, informações não-estruturadas). Explica que a equipe usa um e-mail corporativo como repositório de informações recebidas de desenvolvedores/corretores (ex.: material de disponibilidade da Log).
[fato] Pedro mostra o Slack da Costal: Igor já está conversando com o agente Anouk via texto livre, que registra e grava tudo em banco de dados. A interface pode ser Slack, e-mail ou até WhatsApp.
[fato] Pedro confirma que capturar informação é o mais fácil; o delicado é montar a lógica.
[00:22:04–00:28:26] Dimensão de agrupamento — ponto crítico levantado por Leandro
[fato] Pedro apresenta Silver em detalhe: enriquecimento com PDFs, fotos, dados de ocupação, proxy de inquilino via CVM, séries temporais enriquecidas.
[fato] Leandro propõe quebrar a dimensão “subdivisão” em mais níveis. Exemplo corporate: torre → pavimento → conjunto. Exemplo logística: galpão → módulo.
[fato] Conjuntos e módulos mudam de geometria: o que era 1,2,3,4 vira 1B,2,3,4. Um galpão de 10.000m² dividido em 5 módulos de 2.000m² pode ter um inquilino de 1.000m² — sem respeitar a modulação.
[fato] Leandro cita caso BH: prédios com geometria “maluca” — andar com múltiplas saletas de empresas diferentes sem padrão.
[fato] Pedro reconhece: “você me fez repensar a estrutura”. Propõe uma nova dimensão de “agrupamento” para capturar a geometria variável, separada da subdivisão terminal.
[fato] Leandro descreve como “calcanhar de Aquiles”: não consegue imaginar solução para padronizar geometria variável, especialmente em logística e corporativo. Residencial é previsível; locação é imprevisível.
[00:29:22–00:31:22] Inventário de dados e encerramento
[fato] Pedro menciona que Rafael está para rodar um inventário de dados junto com Michael — serve para entender a organização de pastas nos drives, não extrair conteúdo. Isso ajuda a integrar books, PDFs, fotos à estrutura de dados.
[fato] Leandro pergunta se há data definida — Pedro diz que a última informação é amanhã (06/05). Rafael confirma: Michael precisa passar com a parte de privacidade hoje (GMUD preenchido), liberação deveria ser rápida.
[fato] Pedro propõe follow-up na quinta-feira para revisar o ponto de agrupamento. Leandro aceita: quinta às 14:00, reserva 1 hora. Rafael fica de enviar convite.
Leandro se despede elogiando o trabalho de Pedro na análise da base: “Obrigado pelo esforço, viu, Pedro, por entender o que eu consegui fazer aqui da base.” [fato]
Sinais para Promoção às Camadas Canônicas
Decisões (→ 00-projeto/canonico/decisoes.md)
#
Decisão
Contexto
1
Arquitetura de dados MI será Bronze-Silver-Gold com modelo unificado de 9+ entidades
Pedro apresentou, Leandro validou como semelhante à estrutura dele
2
ID canônico único Colliers (id_colliers) com chaves múltiplas herdadas (Sila, Buildings) como aliases
Resolve problema de fornecedores com IDs diferentes
3
Incluir dimensão de agrupamento no modelo para capturar geometria variável de conjuntos/módulos
Proposta de Pedro após input crítico de Leandro
4
Preservar Power BI existente durante migração — alimentá-lo a partir da nova estrutura até migração total
Pedro — migração gradual sem impactar trabalho atual
Riscos (→ 00-projeto/canonico/riscos.md)
ID sugerido
Risco
Impacto
Prob.
Mitigação
Dono
Prazo
R-017
Geometria variável de subdivisões (conjuntos/módulos que mudam) pode invalidar modelo de dados se não for tratada adequadamente
alto
alta
Nova dimensão de agrupamento proposta por Pedro; validação com Leandro quinta 08/05
Pedro + Leandro
08/05
R-018
Transações de portfólio (múltiplos imóveis sem valor individual público) geram dados imprecisos de preço/cap rate
médio
alta
Modelo de inferência via PL dos fundos — hipótese, não certeza
Pedro + Leandro
médio prazo
Gaps (→ 00-projeto/canonico/gaps.md)
ID sugerido
Gap
Impacto
Dono
Prazo
G-030
Modelo de agrupamento/geometria variável de subdivisões ainda não definido — conjuntos e módulos mudam arbitrariamente
alto
Pedro + Leandro
08/05
G-031
Artefatos (books, fotos, PDFs) nos drives não ligados à planilha/banco de dados — match é manual
Inventário de dados (Screener) nos drives Colliers
dado
Rafael + Pedro
Definições operacionais (→ DEFINICOES.md)
Bronze-Silver-Gold (MI Colliers): Arquitetura de dados de 3 camadas para Inteligência de Mercado. Bronze = ingestão crua (Excel + CVM + CNPJ + inputs manuais). Silver = normalização, chave canônica, enriquecimento. Gold = inteligência (prospectos, batalha, painel). — Origem: 2026-05-05_devolutiva-mi_meeting_minutes
Sila e Buildings: Fornecedores de dados de imóveis da Colliers. Sila descontinuado, Buildings vigente. Cada um tem IDs próprios que Leandro correlacionou manualmente ao ID Colliers. — Origem: 2026-05-05_devolutiva-mi_meeting_minutes
Geometria variável (subdivisões): Problema de modelagem: conjuntos, módulos e galpões de imóveis mudam de configuração ao longo do tempo (fusão, divisão, locação parcial). Especialmente crítico em logística e corporate. — Origem: 2026-05-05_devolutiva-mi_meeting_minutes