Data: 2026-05-07
Participantes: Pedro Villa (Anouk — líder do projeto), Rafael Rossetto (Anouk — PM On-site), Leandro Braga Cardoso (Colliers — Inteligência de Mercado)
Local: Remoto
Empresa:colliersDuração: ~00:22:46
Itens de Ação
@Pedro Villa — Ajustar modelo de dados para incluir dimensão de tracking histórico de proprietários (versionamento), semelhante ao tracking de ocupantes — Esta semana
@Pedro Villa — Publicar versão 3 da spec de Inteligência de Mercado com ajustes de subdivisão e proprietário — Esta semana
@Rafael Rossetto — Avisar Leandro quando a versão 3 estiver publicada na plataforma — Após publicação
@Pedro Villa — Abrir canal Slack de Inteligência de Mercado e enviar convite a Leandro — Imediato
@Rafael Rossetto — Reenviar link de acesso à plataforma de documentação para Leandro (e-mail Colliers) — Imediato
@Leandro Braga Cardoso — Revisar colunas detalhadas da spec v3 quando publicada, validar completude — Quando disponível (próxima semana ou seguinte, pós-retorno de Daniel)
Decisões Chave
[fato] O modelo de dados precisa incluir uma dimensão de tracking histórico de proprietário (versionamento temporal), análoga ao tracking de ocupação. Fonte: insight de Leandro na reunião.
[fato] A dimensão de proprietário será separada da tabela de transação (compra e venda). Transação registra o evento; proprietário registra o período de posse. Fonte: Leandro e Pedro.
[fato] Pedro confirmou que proprietário atual estava no modelo (nível 1 do imóvel), mas faltava o versionamento histórico. Fonte: Pedro.
[fato] Pedro e Leandro decidiram não agendar nova reunião imediata; material consolidado será enviado para revisão assíncrona (Slack). Reunião pré-execução será agendada quando Leandro e Daniel (de férias) puderem olhar juntos. Fonte: Pedro e Leandro.
[fato] Canal Slack de Inteligência de Mercado será aberto para Leandro interagir assíncronamente com o agente Axios, como Igor já faz na Costal. Fonte: Pedro.
[fato] Leandro confirmou acesso à plataforma de documentação (wiki) com e-mail Colliers. Acesso testado durante a reunião — funcional. Fonte: Leandro e Pedro.
Minuta Detalhada
[00:00:00–00:01:37] Recapitulação da reunião anterior
[fato] Pedro abre recapitulando a reunião de 05/05: arquitetura validada por Leandro, modelo unificado com 9 entidades (que viraram 10 após a conversa), preservação do Power BI durante migração, e ponto pendente sobre inferir cap rate pelo percentual do valor do imóvel no PL do fundo. Leandro confirma.
[fato] Pauta de hoje: princípio de agrupamento dos imóveis e subdivisão em três camadas — (1) geometria física (estrutura do imóvel, muda pouco), (2) geometria comercial (como o ativo é ofertado/dividido, muda com frequência), (3) unidade efetivamente locada (m² ocupado pelo inquilino).
[00:01:37–00:04:26] Apresentação das três camadas de subdivisão
[fato] Pedro explica: a camada 1 (geometria física) é o prédio/galpão/estrutura — muda apenas em nova construção ou demolição. Camada 2 (geometria comercial) é como o ativo é ofertado no mercado, com subdivisões internas mutáveis. Camada 3 é a unidade efetivamente locada. Exemplo: armazém de 10.000m² ofertado inteiro (geometria comercial = 10.000m²), mas cliente aluga só 5.000m².
[fato] Pedro mostra tabela simplificada com: ID do imóvel (chave), estrutura física versionada (capturando mudanças ao longo do tempo), agrupamento comercial (para locação e subdivisões), tabela de ocupação por empresa/ocupante.
[fato] Leandro pergunta se as colunas completas estão listadas. Pedro confirma que a tabela é simplificada — o dicionário completo está na spec acima.
[00:04:26–00:06:44] Leandro pede validação das colunas e levanta dimensão de proprietário
[fato] Leandro quer ver todas as colunas de cada tabela para validar se falta alguma informação. Pedro confirma que o nível de detalhe está na spec completa acima do diagrama simplificado.
[fato] Leandro observa que são vários sprints de projeto — está ciente da escala do trabalho.
[fato] Leandro identifica gap: falta tracking histórico de proprietário. Da mesma forma que existe tracking de ocupação (quem está ocupando o imóvel ao longo do tempo), precisa existir tracking de proprietário (quem é dono ao longo do tempo). Exemplo: “hoje o negócio tá na mão da XP, amanhã tá na mão do BTG, depois no Itaú”.
[fato] Pedro confirma que proprietário atual está no nível 1 do imóvel, mas falta versionamento histórico. Pedro reconhece: “tá faltando esclarecer quem é o proprietário — o histórico, o versionamento de proprietários”.
[00:06:44–00:09:16] Problema de renomeação de proprietários
[fato] Leandro traz valor analítico: o tracking de proprietário permite saber “quanto tempo o cara fica na tese dele” — empresa X fica 10 anos, empresa Y fica 5, etc.
[fato] Leandro levanta complexidade adicional: proprietários mudam de nome (mesma entidade, nome diferente — incorporação, rebrand). Exemplo: GLP mudou de nome. O imóvel continua sendo GLP, mas a chave muda. Problema análogo ao do ocupante.
[fato] Pedro reconhece: no final, o que interessa é CPF/CNPJ na escritura. Leandro confirma que a pesquisa dele não tem acesso a CPF/CNPJ — trabalha com nome da entidade (“é da Log”, “é carimbado como Log”).
[fato] Leandro confirma que a correlação é manual: se “a GLP não chamar GLP, agora chamar [novo nome]”, ele precisa ajustar na base.
[00:09:16–00:10:36] Contratos e vencimentos
[fato] Pedro pergunta sobre tracking de saída prevista de contrato (vencimento) na dimensão de ocupação. Leandro confirma: existe coluna na TB locação com tempo de contrato, carência, condição comercial. Porém, não está enriquecida — lista não é extensa, dados parciais.
[fato] Leandro sugere que dados faltantes de vencimento podem ser obtidos via fornecedores de dados.
[00:10:36–00:13:59] Status do inventário de dados e acesso à plataforma
[fato] Pedro informa que o inventário de dados (Screener) ainda não rodou. Michael liberou acesso ontem (GMUD aprovada).
[fato] Pedro decide abrir canal Slack de Inteligência de Mercado para Leandro interagir com o agente Axios assincronamente, como Igor já faz na Costal. Leandro recebe convite.
[fato] Pedro vai enviar link de acesso à wiki/plataforma de documentação. Leandro não encontrou e-mail anterior — pode ter ido para o outro Leandro (Delecródio).
[fato] Rafael confirma que o link será reenviado ao e-mail correto de Leandro Braga Cardoso.
[00:13:59–00:17:48] Leandro testa acesso à plataforma
[fato] Pedro compartilha link no chat da reunião. Leandro testa acesso com e-mail Colliers — funcional. Acessa a wiki e encontra specs, dicionário de dados, inteligência de mercado.
[fato] Pedro explica que a versão publicada está desatualizada — vai subir versão 3 com complemento da subdivisão de imóveis e ajuste de proprietário.
[fato] Pedro instrui: comentários e ajustes devem ser feitos no canal Slack de MI, porque o agente Axios já captura e incorpora nos materiais (como Igor faz na Costal).
[00:17:48–00:19:59] Leandro comunica restrições de tempo
[fato] Leandro informa que está “atolado de trabalho” — Daniel está de férias (volta na segunda seguinte). Não garante revisar a spec esta semana. Pedro aceita: “o que a gente precisava de você por hora a gente já tem, porque já dá para dimensionar essa parte do trabalho”.
[fato] Leandro confirma: único ponto que chamou atenção (gap) é a questão do proprietário — que precisa ser amarrado como o ocupante. “As outras coisas não senti falta de nada.”
[fato] Pedro confirma: vai fazer ajuste da dimensão de proprietário e publicar v3. Rafael avisa Leandro quando estiver publicado.
[00:19:59–00:22:46] Acesso amplo e encerramento
[fato] Leandro observa que consegue ver specs de outras frentes além de MI na plataforma. Pedro confirma: “pode ter acesso, não tem nada restrito. Fizemos assim para simplificar.”
[fato] Leandro pergunta onde fica o campo de interação na plataforma. Pedro esclarece: a wiki é só leitura/biblioteca. A interação será pelo canal Slack.
[fato] Decisão de não agendar reunião imediata. Pedro prefere: (1) consolidar material final com ressalvas, (2) Daniel volta e olha junto com Leandro, (3) aí agendam reunião pré-execução. “Acho mais fácil, mais produtivo.”
[fato] Rafael se despede confirmando que esteve entre duas reuniões em paralelo; acompanhou com Pedro.
Sinais para Promoção às Camadas Canônicas
Decisões (→ 00-projeto/canonico/decisoes.md)
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Decisão
Contexto
1
Incluir dimensão de tracking histórico de proprietário (versionamento temporal) no modelo de dados MI
Gap identificado por Leandro: proprietário muda ao longo do tempo, análogo ao tracking de ocupação
2
Proprietário é dimensão separada de transação de compra/venda
Transação = evento pontual; proprietário = período de posse
3
Canal Slack de MI aberto para Leandro interagir com Axios assincronamente
Mesmo modelo usado por Igor na Costal
4
Reunião pré-execução só após consolidação completa e retorno de Daniel
Pedro e Leandro concordam — revisão assíncrona primeiro
Riscos (→ 00-projeto/canonico/riscos.md)
ID sugerido
Risco
Impacto
Prob.
Mitigação
Dono
Prazo
R-019
Renomeação de proprietários (rebrand, incorporação) quebra tracking histórico sem CPF/CNPJ
médio
alta
Modelo com chave canônica de entidade + aliases (como feito para imóveis)
Pedro + Leandro
v3 da spec
Gaps (→ 00-projeto/canonico/gaps.md)
ID sugerido
Gap
Impacto
Dono
Prazo
G-032
Tracking histórico de proprietário não existe no modelo v2 — precisa dimensão nova com versionamento
alto
Pedro
v3 da spec
G-033
Dados de vencimento de contrato na TB locação estão parcialmente enriquecidos — lista não extensa
Modelo MI v3 (com proprietário + subdivisão + agrupamento) publicado na wiki
Ajustes de Pedro na spec
entrega
Pedro
D-023
Revisão completa das colunas da spec por Leandro
Retorno de Daniel Jackel (de férias) + publicação v3
validação
Leandro + Daniel
Definições operacionais (→ DEFINICOES.md)
Tracking histórico de proprietário: Dimensão no modelo de dados MI que registra a sequência temporal de proprietários de cada imóvel, análoga ao tracking de ocupação. Diferente da tabela de transação (compra/venda), que registra o evento. — Origem: 2026-05-07_devolutiva-mi-pt2_meeting_minutes
Geometria comercial vs. geometria física: Geometria física = estrutura do imóvel (muda pouco). Geometria comercial = como o ativo é ofertado/dividido no mercado (muda com frequência). Unidade locada = m² efetivamente ocupado pelo inquilino. — Origem: 2026-05-07_devolutiva-mi-pt2_meeting_minutes