2026-05-05 Devolutiva: Colliers — Modelo de Dados de Inteligência de Mercado v2

meeting brief colliers inteligencia-mercado

Data e Hora: 2026-05-05 14:00 Localização: Remoto Participantes: Pedro Villa (Anouk — líder do projeto), Rafael Rossetto (Anouk — PM On-site), Leandro Braga Cardoso (Colliers — Inteligência de Mercado / Research & Analytics) Empresa: colliers

Visão Geral

A Anouk Partners apresentou a versão 2 da devolutiva de Inteligência de Mercado ao Leandro Braga Cardoso, consolidando os 27 problemas estruturais identificados na planilha Excel de 90MB que serve como base analítica da área. [fato] Pedro Villa propôs uma arquitetura de três camadas (Bronze-Silver-Gold) com modelo unificado de 9 entidades, que Leandro validou como “muito semelhante” à estrutura que ele próprio havia preparado internamente. [fato] O momento mais significativo da reunião foi a identificação, por Leandro, de um problema de modelagem até então subestimado: a geometria variável das subdivisões imobiliárias (conjuntos, módulos e galpões que mudam de configuração ao longo do tempo), descrito como “calcanhar de Aquiles” do modelo. [fato] Pedro reconheceu a importância do insight e propôs a criação de uma dimensão adicional de agrupamento, agendando sessão de follow-up para 08/05 às 14:00 para revisão. [premissa] O inventário de dados (agente Screener) está previsto para iniciar em 06/05, pendente a última aprovação do GMUD pelo departamento de privacidade da Colliers, e alimentará a integração de artefatos dispersos (books, fotos, PDFs) ao modelo unificado.

Contexto e Histórico

A frente de Inteligência de Mercado da Colliers emergiu de um discovery acidental em 24/04/2026 (erro de homônimo entre os dois Leandros). [fato] Desde então, Pedro analisou a planilha-mestre da área, construiu um dicionário de dados completo e documentou 27 problemas estruturais (normalização, esquema inconsistente, falta de chave unificada). [fato] A Colliers trabalha com dois fornecedores de dados de imóveis — Sila (descontinuado) e Buildings (vigente) — cada um com sistema de IDs próprio. A correlação entre IDs é manual, feita pelo Leandro, porque imóveis podem mudar de nome entre atualizações dos fornecedores. [fato] O Power BI atual, consumido por todas as áreas comerciais, é alimentado exclusivamente pela planilha Excel, atualizada trimestralmente de forma manual pela equipe Mind (Research).

Pontos Problemáticos

Geometria variável de subdivisões — calcanhar de Aquiles: [fato] Imóveis têm subdivisões (conjuntos, módulos, galpões) que mudam de configuração arbitrariamente ao longo do tempo. Em corporate, um andar com conjuntos 1,2,3,4 pode virar 1B,2,3,4 quando um cliente aluga apenas uma fração. Em logística, um galpão de 10.000m² dividido em 5 módulos pode aceitar um inquilino de 1.000m² ignorando a modulação. Em BH, prédios têm andares com geometria “maluca” — múltiplas saletas sem padrão. Leandro não consegue imaginar solução para padronizar. Pedro propõe dimensão de agrupamento, a ser validada em 08/05.
IDs fragmentados entre fornecedores: [fato] Sila e Buildings têm IDs próprios, sem match automático entre si nem com o ID Colliers. Leandro fez correlação manual. A proposta de Pedro (ID canônico + aliases herdados) resolve, mas precisa implementação.
Transações de portfólio sem granularidade: [fato] Fundos compram portfólios de múltiplos imóveis em estados diferentes. O valor público é da carteira total, sem quebra individual. Leandro registra como “venda portfólio com N imóveis” para não perder informação, mas a granularidade é inexistente. Pedro propôs inferência via PL dos fundos — [hipótese] acurácia limitada mas melhor que nada.
Artefatos dispersos nos drives: [fato] Books de imóveis, fotos, PDFs estão em pastas no Drive, desconectados da planilha. Montar um book de imóvel exige trabalho manual. O inventário de dados (Screener) é pré-requisito para integrar esses artefatos ao modelo.

Expectativas

Curto prazo (08/05): Pedro entrega modelo de dados v3 com dimensão de agrupamento. Leandro valida na reunião de follow-up.
Curto prazo (06–12/05): Screener executa inventário nos drives da Colliers, mapeando estrutura de books/fotos/PDFs para futura integração.
Médio prazo: Migração da planilha Excel de 90MB para a camada Bronze do lakehouse. Power BI existente preservado e alimentado pela nova estrutura durante transição.
Longo prazo: Camada Gold operacional com prospecção automatizada, batalha de imóveis, painel de mercado melhorado e agentes Hunter/TR3 reaproveitados da Costal.

Outras Informações Relevantes

[fato] Leandro mostrou receptividade e validou a arquitetura como semelhante ao que ele mesmo tinha preparado internamente. Alinhamento forte entre expectativas do cliente e proposta técnica.
[fato] Os agentes Hunter e TR3, em construção para a Costal, podem ser reaproveitados para mapeamento de imóveis e suporte comercial na Colliers.
[fato] Na Costal, Igor já conversa com agente Anouk via Slack em texto livre, registrando tudo em banco de dados. A interface de input humano pode ser Slack, e-mail ou WhatsApp.
[fato] Leandro encerrou elogiando o esforço de Pedro na compreensão da base de dados: “Obrigado pelo esforço, viu, Pedro, por entender o que eu consegui fazer aqui da base.”

Lista de Tarefas Consolidadas

Pedro: entregar modelo de dados v3 com dimensão de agrupamento (até 08/05)
Rafael: enviar convite follow-up quinta 08/05 14:00
Leandro: revisar documento de devolutiva v2
Rafael: coordenar liberação do Screener com Michael para 06/05
Pedro: explorar reuso Hunter/TR3 para MI Colliers

Sinais para Promoção às Camadas Canônicas

Decisões (→ 00-projeto/canonico/decisoes.md)

#	Decisão	Contexto
1	Arquitetura MI Bronze-Silver-Gold com 9+ entidades validada por Leandro	Estrutura semelhante ao modelo interno dele
2	ID canônico Colliers com aliases de fornecedores (Sila, Buildings)	Resolve fragmentação de IDs
3	Nova dimensão de agrupamento para geometria variável	Input crítico de Leandro na reunião
4	Power BI preservado durante migração gradual da estrutura	Sem impacto no trabalho operacional atual

Riscos (→ 00-projeto/canonico/riscos.md)

ID sugerido	Risco	Impacto	Prob.	Mitigação	Dono	Prazo
R-017	Geometria variável de subdivisões invalida modelo se não tratada	alto	alta	Dimensão de agrupamento; validação 08/05	Pedro + Leandro	08/05
R-018	Transações de portfólio sem valor individual → dados imprecisos	médio	alta	Inferência via PL fundos	Pedro + Leandro	médio prazo

Gaps (→ 00-projeto/canonico/gaps.md)

ID sugerido	Gap	Impacto	Dono	Prazo
G-030	Modelo agrupamento/geometria variável não definido	alto	Pedro + Leandro	08/05
G-031	Artefatos (books, fotos) não ligados ao banco de dados	médio	Pedro + Rafael	pós-inventário

Dependências (→ 00-projeto/canonico/dependencias.md)

ID sugerido	Item	Depende de	Tipo	Dono
D-020	Modelo MI v3 com agrupamento	Validação 08/05 com Leandro	entrega	Pedro
D-021	Integração artefatos ao modelo	Inventário de dados (Screener)	dado	Rafael + Pedro

Definições operacionais (→ DEFINICOES.md)

Bronze-Silver-Gold (MI Colliers): Arquitetura 3 camadas — Bronze (ingestão crua), Silver (normalização + chave canônica), Gold (inteligência). — Origem: 2026-05-05_devolutiva-mi_summary_brief
Sila e Buildings: Fornecedores de dados de imóveis. Sila descontinuado, Buildings vigente. IDs correlacionados manualmente ao ID Colliers. — Origem: 2026-05-05_devolutiva-mi_summary_brief
Geometria variável: Conjuntos/módulos/galpões mudam configuração ao longo do tempo. Calcanhar de Aquiles da modelagem MI. — Origem: 2026-05-05_devolutiva-mi_summary_brief

Documentos de Referência

Documento elaborado por: Rafael Rossetto

Colliers × Costal — Interno

Explorador

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