Colliers × Costal — Interno

Arquitetura Empresarial Colliers — CTS (Serviços Técnicos)

Leitura de 8 min

Arquitetura Empresarial Colliers | CTS

colliers arquitetura-empresarial cts

Divisão: CTS — Colliers Technical Services (Especialidades + SPS) Documento-pai: Arquitetura Empresarial Colliers Modelo de dados: Modelo Global de Dados — domínios primários: 1, 6, 7, 14, 15 Sub-docs irmãos: CIB · CREMS

Nota cross-projeto: a CTS-SPS (sub-divisão Projetos) é liderada por Igor Reginato, que acumula papel duplo — MD da Costal e diretor SPS na Colliers. É a ponte oficial Colliers ↔ Costal. Leandro Delecrodio (Orçamentos) também atua nas duas frentes. Esta arquitetura precisa preservar as duas instâncias sem misturá-las.

1. Cadeia de valor e modelo de receita

A CTS é dividida em dois braços com modelos operacionais distintos:

1.1 CTS — Especialidades Técnicas

flowchart LR
    A[Solicitação<br/>de cliente] --> B[Análise técnica<br/>do escopo]
    B --> C[Coleta<br/>de dados]
    C --> D[Aplicação<br/>de norma técnica]
    D --> E[Produção<br/>do entregável]
    E --> F[Revisão<br/>par/sênior]
    F --> G[Entrega<br/>+ faturamento]

    style E fill:#f5f0ff
    style G fill:#fff4e8

Modelo de negócio:

  • Receita por entregável (laudo, relatório, parecer)
  • Volume × ticket médio definem receita
  • Repetibilidade alta — base normativa estável (NBR 14653 para avaliações; protocolos de pesquisa de mercado para IM)
  • Dependência forte da produtividade individual — laudos por avaliador / relatórios por analista
  • Histórico de dados é o ativo competitivo — Argus tem 20 anos; Excel IM tem 10 anos

Sub-áreas (2):

ÁreaOwnerCaracterística
Avaliações (CIVAS)Fabio Sodeyama~1.500 laudos/ano · Argus desde 2007 · ganho IA “brutal”
Inteligência de Mercado & EstratégiaDaniel Jackel (head) + Leandro Braga (operacional)Excel 90 MB · ferramenta Anouk FII/CVM

1.2 CTS — Projetos (SPS) sob Igor Reginato

flowchart LR
    A[Brief<br/>do cliente] --> B[Proposta<br/>técnico-comercial]
    B --> C[Mobilização<br/>equipe]
    C --> D[Execução<br/>do projeto]
    D --> E[Entregáveis<br/>parciais]
    E --> F[Revisão<br/>+ aprovação]
    F --> G[Faturamento<br/>por marco]

    style D fill:#f5f0ff
    style G fill:#fff4e8

Modelo de negócio:

  • Receita por projeto (não por entregável individual)
  • Projetos têm início/meio/fim — não são recorrentes
  • Sinergia direta com a Costal — orçamentação, gerenciamento construtivo, cronograma usam mesmas competências
  • Entregáveis: EAP, cronograma, orçamento, plano de obra, parecer técnico, certificações (sustentabilidade), relatórios de diligência, plantas de workplace

Sub-áreas (6):

Sub-áreaOwnerStatus discovery
Gerenciamento de ProjetosCarolina Araújoa mapear (papel duplo c/ Construção)
Gerenciamento ConstrutivoCarolina Araújoa mapear (mesma owner)
Diligências TécnicasGuilherme Elmeca mapear (papel duplo c/ Sustentabilidade)
SustentabilidadeGuilherme Elmeca mapear (mesma owner)
Espaços & Pessoas (Workplace Advisory)Amanda Ferreiraa mapear
OrçamentosLeandro Delecrodioprep pronto · discovery 28/04 16h

2. Pontos de dor herdados (a validar nas discoveries)

2.1 CTS — Especialidades

Avaliações (CIVAS):

  • Backlog Argus de 20 anos subutilizado para IA — laudos como ativo de treino não acontece hoje
  • Cada laudo é montado individualmente — repetição de processos baseados em normas técnicas
  • Comparáveis selecionados manualmente — viés do avaliador
  • Ganho potencial Ricardo: redução de equipe pela metade (04)
  • Recebe contratos com valores reais de transação — informação mais valiosa do mercado, mas não estruturada para alimentar inteligência cross-divisão

Inteligência de Mercado:

  • Planilha Excel 90 MB com 27 problemas estruturais identificados (análise)
  • Risco crítico: perda do arquivo = perda de 10 anos de histórico irrecuperável
  • 100% dos imóveis monitorados são “alto padrão profissionalizados” — universo B/C fora do radar
  • Conhecimento da estrutura é tácito em Leandro Braga (single point of failure)
  • Ferramenta Anouk FII/CVM resolve dimensão complementar (fundos públicos) mas não substitui a planilha proprietária

2.2 CTS — SPS

Orçamentos:

  • Mais de R$ 300M em orçamentos em andamento — processo 100% Excel sem metodologia padronizada
  • Dois orçamentistas com métodos distintos — gap de padronização
  • 99% do tempo do orçamentista em levantamento e mapeamento de requisitos (não em custos unitários — Igor)
  • Validação paramétrica contra histórico não-sistemática
  • Detalhamento completo: prep Orçamentação

Demais sub-áreas SPS (Gerenciamento de Projetos, Construção, Diligências, Sustentabilidade, Workplace):

  • Sem prep ainda — discoveries em fila
  • Hipóteses operacionais convergem com Costal (planejamento, execução, controle de cronograma)
  • Possível reuso direto de specs Costal (Hit, Visor, Compass) — a validar caso a caso

3. Camada de Sistemas

3.1 Estado atual (as-is)

SistemaSub-área usuáriaStatus
Argus EnterpriseCIVAS (Avaliações)em produção desde 2007/2008 — 20 anos de backlog
Excel “modelo de dados” (90 MB)CTS-IMem produção (com 27 problemas estruturais)
Power BICTS-IM (alimentado pela planilha Excel) + transversalem produção
Ferramenta Anouk FII/CVMCTS-IM (complemento dados externos)em produção desde 04/2026
MS Project / PrimaveraSPS (cronograma)em uso (a confirmar nas discoveries)
Excel orçamentoSPS (Leandro Delecrodio)em produção — sem template firme
SharePoint / OneDriveSPS (entregáveis) + transversalparcial

3.2 Estado-alvo (to-be)

flowchart TB
    subgraph DADOS_EXT[Dados externos]
        CVM[CVM Fundos]
        SIILA[SiiLa Buildings]
        GOV[Receita CAGED]
    end

    subgraph CTS_ESP[CTS Especialidades]
        ARGUS[Argus<br/>Avaliações]
        IM_PROP[Base IM<br/>proprietária<br/>migrada]
        IM_FII[Ferramenta<br/>FII/CVM]
        ARGUS -.->|transações reais| IM_PROP
        IM_FII -.->|fundos| IM_PROP
    end

    subgraph CTS_SPS[CTS SPS sob Igor]
        ORC[Atlas Costal<br/>+ orçamento Colliers]
        HIT[Hit Costal<br/>+ projetos Colliers]
        DOCS[GED projetos<br/>SharePoint+]
        ORC --> HIT
    end

    subgraph LAKE[Lakehouse Colliers]
        BRONZE[Bronze]
        SILVER[Silver]
        GOLD[Gold]
        BRONZE --> SILVER
        SILVER --> GOLD
    end

    DADOS_EXT --> BRONZE
    ARGUS --> BRONZE
    IM_PROP --> BRONZE
    IM_FII --> BRONZE
    ORC --> BRONZE
    HIT --> BRONZE
    DOCS -.->|metadados| BRONZE

    GOLD --> CTS_ESP
    GOLD --> CTS_SPS

    style LAKE fill:#e8f5e8,stroke:#2e7d32
    style CTS_ESP fill:#f5f0ff,stroke:#6b4e8d
    style CTS_SPS fill:#e8f4f8,stroke:#2e75b6

Decisões arquiteturais pendentes:

  1. Argus — permanece como sistema dedicado para CIVAS (não tem substituto razoável); integrar via CDC/ETL ao Bronze
  2. Migração Excel IM → Lakehouse — proposta da spec IM v2 (Bronze/Silver/Gold com 9 entidades) — fundamental para destravar inteligência cross-divisão
  3. Ferramentas Costal vs Colliers SPS — Atlas (orçamento) e Hit (planejamento) Costal podem servir CTS-SPS Colliers? Decisão a tomar com Igor após discoveries Carolina/Gustavo
  4. Padronização de cronograma — MS Project? Primavera? Sienge nativo? Sistema único cross-Colliers/Costal?

4. Camada de Dados

Domínios primários CTS (do modelo-global-dados):

  • Domínio 1 — Universo Imobiliário e Mercado (CTS-IM é dono; CTS-CIVAS contribui com transações reais)
  • Domínio 6 — Avaliações e Laudos (CTS-CIVAS)
  • Domínio 7 — Projetos Técnicos (CTS-SPS)
  • Domínio 14 — Documentos e Memória Corporativa (laudos + entregáveis SPS)
  • Domínio 15 — Inteligência e Analítica (CTS-IM lidera)

Fluxo de dados característico CTS:

Argus (laudos 20 anos) → Bronze → Silver (cap rate por imóvel, comparáveis) → Gold (universo enriquecido)
                                                                                    ↑
Excel IM (10 anos) → Bronze → Silver (modelo to-be 9 entidades) ────────────────────┘
Ferramenta FII/CVM → Bronze → Silver (fundos enriquecidos) ─────────────────────────┘

SPS (orçamento + cronograma) → Bronze → Silver → Gold → Atlas/Hit aprendem

Cap rate como produto cross-domínio (mencionado em 04):

  • Insumo 1: transações reais (Argus)
  • Insumo 2: NOI estimado (planilha IM Braga + dados de mercado)
  • Insumo 3: características do imóvel (ficha técnica IM)
  • Saída: cap rate por ativo + série temporal por tipologia/região
  • Bloqueio atual: falta de FK na planilha IM impede a ligação transação ↔ imóvel; spec IM v2 resolve isso

5. Camada de Inteligência (Agentes IA — Onda)

Onda 1 (Q2/2026)

  • Migração Excel IM → Lakehouse Bronze/Silver/Gold (spec IM v2) — fundamento técnico
  • Cap rate automático por ativo (cruzando Argus + IM + transações reais)
  • Reaproveitamento de Atlas/Hit Costal para SPS Colliers — a validar com Igor pós-discoveries

Onda 2 (Q3/2026)

  • Recomendação de comparáveis automatizada para CIVAS (avaliador escolhe entre top-N sugeridos com base em similaridade do imóvel + frescor da transação)
  • Pre-laudo automatizado — gera draft inicial de laudo a partir do imóvel + comparáveis sugeridos; avaliador edita
  • Detecção de oportunidades cross-divisão — Universo (CTS-IM) + Mandatos (CIB) + Avaliações (CTS-CIVAS) consolidados num agente Pulse-style

Onda 3 (Q4/2026)

  • IA aprende NBR 14653 — laudo CIVAS automatizado com revisão humana; potencial de redução de equipe pela metade (04)
  • Geração de pareceres de Diligência automatizada para Guilherme Elmec
  • Certificação de sustentabilidade assistida (LEED, AQUA, etc.)
  • Workplace Advisory com IA (layout assistido, otimização de m² por colaborador) — Amanda Ferreira

6. Camada de Integração

Pontes específicas CTS ↔ outras frentes:

  • CTS-IM ↔ CIB Transações — universo monitorado alimenta funil comercial; transações fechadas alimentam universo (loop)
  • CTS-CIVAS ↔ CIB Transações — laudos sustentam pitches comerciais (valor de mercado); transações fechadas sustentam comparáveis para próximos laudos
  • CTS-SPS ↔ Costal — Igor é ponte; Atlas/Hit/Compass podem ser produtos compartilhados
  • CTS-SPS ↔ CIB Transações — diligências técnicas suportam decisões de Capital Markets

Eventos de domínio CTS:

  • LAUDO_EMITIDO (Argus) → atualiza universo + comparáveis
  • IM_PUBLICACAO_TRIMESTRAL (Excel IM) → snapshot de universo
  • PROJETO_INICIADO / MARCO_ENTREGUE / PROJETO_FECHADO (SPS) → atualiza receita por projeto
  • ORCAMENTO_FECHADO → handoff para Costal (se for projeto Costal) ou para CIB Transações (se for proposta a cliente externo)

7. Métricas-chave por sub-área

Sub-áreaMétrica primáriaMétrica secundária
CIVASLaudos / avaliador / mêsTempo médio de produção · Reuso de comparáveis
Inteligência de MercadoUniverso monitorado (# imóveis)Pitches sustentados / mês · Frescor médio do dado
Gerenciamento de ProjetosProjetos ativos × valorMargem operacional
Gerenciamento ConstrutivoMarcos cumpridos no prazo (%)Qualidade entregue
Diligências TécnicasDiligências / mêsTempo médio · Não-conformidades detectadas
SustentabilidadeCertificações ativasTempo médio até certificação
Workplace AdvisoryProjetos / anom² advisados / ano
OrçamentosOrçamentos / mêsMargem de erro vs realizado

8. Próximos passos

  1. Executar discovery Orçamentação com Leandro Delecrodio (28/04 16h confirmado) — primeira execução real do prep
  2. Marcar discovery Avaliações com Fabio Sodeyama — alvo “ganho brutal” Ricardo
  3. Marcar discovery 30/04 com Leandro Braga (IM) — segunda rodada da spec IM v2
  4. Marcar discoveries SPS sem prep — Carolina, Guilherme, Amanda (5 sub-áreas)
  5. Validar reuso Atlas/Hit Costal para SPS Colliers com Igor — decisão arquitetural cross-projeto
  6. Decidir migração Excel IM → Lakehouse — desbloqueio crítico para cap rate

Ver também

Sub-doc CTS v1 — Pedro Villa + Anouk, 27/04/2026.

Visão de gráfico

Backlinks