Brief — Assessment Colliers: Market Intelligence | Daniel Jackel
meeting discovery colliers brief
Data: 2026-04-23 · Horário: 17h00 · Duração: ~00:52:33 Participantes: Daniel Jackel (Colliers), Marcos Eduardo (Gescom, saiu ~00:20), Rafael Rossetto (Anouk)
O que aconteceu
No final da tarde de 23/04 — mesma data de mais duas reuniões (Michael Sousa às 14h e Follow-up Costal às 15h) — Rafael se reuniu com Daniel Jackel, Head de Inteligência de Mercado da Colliers. Daniel havia puxado Rafael brevemente ao sair de uma reunião anterior, e esta chamada formalizou essa conversa. Marcos Eduardo entrou para as introduções e saiu após ~20 minutos para documentar suas próprias reuniões.
A conversa foi um diagnóstico informal, mas de altíssimo valor. Daniel é o único stakeholder da Colliers que levantou a mão proativamente, entende a interconexão entre as áreas, e se propôs explicitamente como facilitador da Anouk para toda a frente comercial.
O que ficou claro sobre os dados da Colliers
A base de inteligência de mercado da empresa toda é uma planilha Excel de 90MB
Não há banco de dados. Não há sistema. Há uma planilha Excel de 90MB que cobre escritórios, galpões e industrial — alimentada manualmente, uma vez por trimestre, pela equipe Mind (Research). Essa planilha alimenta o Power BI que é consumido por todas as áreas comerciais da Colliers como base de tomada de decisão.
O processo: brokers eventualmente jogam informações em canais Teams (um por segmento). A equipe Mind copia e cola manualmente. Esse cenário existe há 10 anos — sempre se discutiu sair do Excel, nunca saiu.
Os dados mais valiosos estão nos silos que nunca foram conectados
A Colliers tem acesso a algo que quase ninguém tem: valores reais de transação (o que foi efetivamente contratado, não o que foi pedido). Esses dados chegam em dois fluxos: via clientes que entregam contratos ao departamento de Avaliações (~1.500 relatórios/ano), e via corretores que assinam contratos de locação com clientes.
Nenhum desses fluxos alimenta a base de inteligência de mercado. São silos completamente separados. No mercado imobiliário, onde o preço pedido nunca é igual ao transacionado, isso representa uma vantagem competitiva que a Colliers simplesmente não usa.
O SharePoint fragmentado e o conhecimento que vai embora com o funcionário
Cada área tem seu SharePoint fechado. Não há padrão de nomenclatura, estrutura ou templates. Analistas usam Google Earth e Google Maps individualmente — sem backup centralizado. Quando saem, levam o conhecimento junto. Projetos GIS de 10-15 anos atrás estão no servidor, sem reaproveitamento.
A identidade do cliente é opaca
No real estate, um cliente real (ex.: XP Investimentos) opera através de múltiplos CNPJs para diluir risco de investimento. A Colliers não tem visão consolidada de quem é o cliente de fato — gerando lacunas em gestão de relacionamento, análise de receita e estratégia comercial.
Daniel Jackel — o ativo estratégico desta reunião
Daniel não é apenas um stakeholder. É o único na Colliers que pensa sistematicamente em integração de dados entre áreas. Alertou com clareza: “Se a Anouk não tiver uma visão holística antes, vai replicar o problema numa versão mais rápida e mais inteligente, mas vai continuar montando a mesma barreira.”
Seu ponto central: departamentos vão criar soluções de IA fragmentadas de forma independente (um “CRM” aqui, um “BI” ali) sem que alguém freie e pergunte se serve para todos. Isso já aconteceu antes. A janela para evitar que se repita é agora.
Daniel se propôs a:
- Ser facilitador das sessões de discovery cross-área (Office + Industrial + Capital Markets + Avaliações juntos, não separados)
- Traduzir o negócio imobiliário para a Anouk durante as conversas com as áreas
- Acompanhar as chamadas de discovery como co-entrevistador quando útil
Marcos instrução explícita: Rafael deve fazer um mapeamento global de fontes de dados Colliers com Daniel — para agora. Isso alimenta diretamente o inventário de dados e a arquitetura do Data Lake.
O que é urgente
Daniel entra em férias semana que vem (2 semanas). A janela para avançar o mapeamento de dados com ele é esta semana. Amanhã (24/04) toda a diretoria Colliers tem reunião presencial no Parque da Cidade — Igor, Ricardo e todos estarão ocupados o dia todo.
Daniel pediu explicitamente o test drive do agente Anouk — passou horas pesquisando laudos manualmente ontem (P3) e quer ver o que o agente faria. Rafael comprometeu-se a pressionar Pedro.
Decisões e implicações
| Decisão | Implicação imediata |
|---|---|
| Discovery Colliers em sessões cross-área (não individual por área) | Design de sessões de discovery muda — Daniel facilita, Rafael entrevista |
| Daniel Jackel como facilitador oficial Anouk/Colliers | Não entrar nas áreas comerciais sem Daniel como tradutor |
| Foco atual = REAMS; comercial no próximo ciclo | Prioridade de sprint preservada — comercial entra depois |
| Mapeamento global de dados com Daniel — agora | Agendar sessão 1:1 antes das férias (esta semana) |
| Abordagem top-down: começar por quem tem visão holística | Próximas conversas: Daniel → Ricardo → Sérgio de growth → áreas |
O que ainda está em aberto
| Item | Status | Urgência |
|---|---|---|
| Sessão de mapeamento global de dados com Daniel | Agendamento pendente | 🔴 Alta — entra em férias semana que vem |
| Liberação de test drive do agente para Daniel | Pendente com Pedro | 🟡 Média — pedido explícito, quick win |
| Discovery cross-área comercial (Office + Industrial + Capital Markets + Avaliações) | Pós-férias de Daniel | 🟡 Média — aguarda retorno |
| Validação: dados de transações reais de Avaliações podem ser estruturados? | Não explorado | 🟡 Média — gap de alto impacto |
Próximos passos
- Rafael → dar toque no Pedro sobre test drive do agente para Daniel (hoje)
- Rafael → agendar sessão de mapeamento global de dados com Daniel antes das férias
- Rafael → usar Daniel como facilitador em todas as reuniões de discovery das áreas comerciais
- Pedro → liberar acesso ao agente Anouk para Daniel Jackel (test drive)
Documentos desta reunião
- Meeting Minutes (ata detalhada com timestamps)
- Meeting Summary (decisões e action items)
- Brief anterior — Discovery TI Michael Sousa (mesma data, 14h)
- Gaps — G-019 a G-025
- Riscos — R-011, R-012
Brief elaborado por: Rafael Rossetto