2026-04-23 — Assessment Colliers: Market Intelligence | Daniel Jackel

meeting discovery colliers market-intelligence

Data: 2026-04-23 · Horário: 17h00 · Duração: ~00:52:33 Participantes: Daniel Jackel (Colliers — Head de Inteligência de Mercado / Research & Analytics), Marcos Eduardo (Gescom — aux. Anouk), Rafael Rossetto (Anouk — PM On-site) Local: Remoto (Google Meet) Empresa: colliers Formato: Discovery — assessment de dados e processos de inteligência de mercado

Itens de Ação

@Rafael Rossetto — Dar toque no Pedro sobre liberação de test drive do agente Anouk para Daniel Jackel (pedido explícito ao final da reunião)
@Rafael Rossetto — Agendar sessão aprofundada de mapeamento de dados entre Rafael e Daniel (1:1 focado em inventário de fontes da Colliers)
@Rafael Rossetto — Convidar Daniel para acompanhar chamadas de discovery com as áreas comerciais (Office, Industrial, Capital Markets, Avaliações) como facilitador/tradutor
@Daniel Jackel — Disponibilizar-se para reuniões de discovery com as áreas comerciais junto com Rafael
@Marcos Eduardo — (em paralelo) Rafael e Daniel ficam com este contexto; Marcos foca na Costal e no blueprint

Decisões Chave

Discovery comercial deve ser feito em grupo (cross-área), não individual por departamento: Daniel recomenda sessões conjuntas com representantes de escritórios, industrial e capital markets juntos — para revelar que 95% das necessidades são idênticas e evitar soluções divergentes. [fato — recomendação de Daniel]
Daniel Jackel se autoconvidou como facilitador Colliers: se posiciona como elo entre as áreas comerciais e a Anouk, por entender tanto o negócio imobiliário quanto a lógica de dados. Igor validou isso implicitamente. [fato]
Foco atual da Anouk em Colliers = frente de Real Estate (REAMS), não as funções de suporte (RH, jurídico, TI, CSC) — que ficam para a frente Costal. [fato — delimitação de escopo por Marcos]
Rafael deve ter uma sessão de mapeamento global de dados com Daniel — Marcos atribuiu isso como tarefa para agora. [fato]
Visão top-down é a abordagem correta: começar com quem olha para mais áreas (Daniel, Ricardo, Sérgio de growth) antes de funilar para cada área. [premissa operacional]

Minuta Detalhada

[00:00:00–00:05:00] Abertura — Apresentações e contexto

Marcos e Rafael aguardam Daniel entrar. Conversa informal sobre contexto de tokens de IA e uso de atas automáticas. [contexto informal]
Marcos se apresenta a Daniel: entrou no projeto na semana passada (sex 17/04), auxiliando Rafael nos mapeamentos de processos/controles do ERP Costal (Sienge), e também na tarefa de entender processos para alimentar os agentes Anouk. [fato]
Marcos esclarece o contexto: o projeto tem duas frentes — Costal (ERP + operações de obra) e Colliers (real estate, começando pelo REAMS). Rafael puxou Daniel porque houve uma conversa breve no escritório com potencial não explorado. [fato]

[00:05:00–00:10:00] Contextualização — Frentes Costal vs. Colliers REAMS

Marcos mostra para Daniel um slide/quadro de estrutura que Igor havia compartilhado mais cedo — com os três pilares da Colliers — e identifica o Real Estate Asset Management (REAMS/REMS) como a coluna Colliers de foco imediato. [fato]
Daniel confirma: a confusão costuma existir porque Igor está na frente Costal, mas Daniel é do lado Colliers (inteligência de mercado). [fato]
Marcos clarifica: tudo à esquerda do REAMS no organograma (CIB, Office, Incorporação, Capital Markets, etc.) ficará no radar Costal apenas quando houver interface com processos de obra. Para Colliers mesmo, o foco é o REAMS. [fato — delimitação de escopo]
Marcos encerra sua participação logo após esse alinhamento inicial — tem 3 reuniões anteriores para documentar — e deixa Rafael e Daniel continuarem. [fato]

[00:10:00–00:20:00] Daniel explica sua posição e o papel de inteligência de mercado

Daniel é Head de Inteligência de Mercado na Colliers. Assumiu essa função no último ano — antes não tinha a ver com o tema. Se posiciona como elo híbrido: entende o negócio imobiliário e onde estão os dados de cada área. [fato]
A inteligência de mercado serve a todas as linhas comerciais à esquerda do organograma: CIB (Office, Incorporação, Capital Markets), Industrial/Logística, Desmobilização, e também Avaliações. Cada área consome dados de inteligência de mercado para operar no dia a dia. [fato]
A maior preocupação de Daniel: departamentos agindo de forma isolada vão gerar soluções fragmentadas (“vai replicar uma coisa mais rápida e mais inteligente, mas vai continuar montando a mesma barreira”). Ele quer que a Anouk tenha uma visão holística antes de desenhar as soluções. [fato]
Daniel fez um pedido explícito de acesso ao agente Anouk para test drive — ficou de fazer pesquisa em laudos mas precisou fazer manualmente, perdendo horas. Rafael comprometeu-se a dar toque no Pedro. [action item]

[00:20:00–00:30:00] Rafael e Daniel continuam — diagnóstico de dados de inteligência de mercado

Daniel entra em férias semana que vem (2 semanas). Aproveita para fechar o máximo hoje. [fato — aviso de disponibilidade]
O principal ativo de dados da Colliers hoje é uma planilha Excel de 90MB que serve como base de inteligência de mercado para escritórios, galpões/condomínios logísticos e industrial. [fato]
- Alimentada manualmente, uma vez por trimestre, pela equipe Mind (Research). Processo: copiar todas as linhas, duplicar e alterar onde necessário.
- Essa planilha alimenta um Power BI que é consumido por todas as áreas comerciais.
- Atualizada a partir de um canal Teams (um para Office, um para Industrial) onde os brokers eventualmente jogam informações — mas sem disciplina ou padronização. [fato]
O problema central: a informação de mercado que o broker descobre em campo (preço real de transação, andares vazios, condições especiais) fica na cabeça do corretor e não retroalimenta o sistema. A planilha consome dados pedidos/anunciados, não dados efetivamente transacionados. [fato — gap crítico]
SharePoint fragmentado: cada área tem seu SharePoint fechado. Existe um compartilhado para “partes comuns”, mas o padrão é total dispersão. Não há best practice de nomenclatura, estrutura de pastas ou templates padronizados. [fato]

[00:25:00–00:35:00] Silos de dados — exemplos concretos

Avaliações: Faz ~1.500 relatórios/ano, cada um sobre um imóvel diferente. Recebem dos clientes contratos com valores reais de transação (o “ouro” do mercado). Essa informação, a mais valiosa que existe (valor efetivo vs. valor pedido), está num silo completamente separado — nunca foi conectada à planilha de inteligência de mercado. [fato — gap alto impacto]
Diferença entre preço pedido vs. preço transacionado: Daniel explica a especificidade do real estate — preço pedido nunca é igual ao transacionado. A Colliers é uma das poucas empresas que tem acesso aos dois lados, mas não consolida essa vantagem. [fato]
Corretores: Têm contratos novos de locação assinados com clientes — outra fonte de dados valiosos que nunca é sistematizada. [fato]
Desmobilização: Usa o Google Earth e Google Maps sem backup, sem template, sem base estruturada. Quando um analista sai da empresa, o conhecimento geoespacial vai junto. [fato]
Departamento de Daniel (Research): Usa GIS (SIG) com polígonos — mas os projetos têm “ciclo de vida curto”: atendem o projeto específico e morrem. Projetos de 10-15 anos atrás estão no servidor sem aproveitamento. [fato]
Identidade do cliente no real estate: Um cliente (ex.: XP Investimentos) opera através de múltiplos CNPJs (Marte Empreendimentos, Lua Empreendimentos etc.). A Colliers não tem uma visão consolidada de quem é efetivamente o cliente, gerando risco em gestão de relacionamento e em análises de receita. [fato — gap crítico para CRM]

[00:35:00–00:45:00] Recomendações operacionais e papel de Daniel

Recomendação de formato de discovery: Daniel sugere sessões conjuntas cross-área (ex.: 2 representantes de Office + 2 de Industrial juntos) em vez de sessões individuais por departamento. Argumento: “70-80% das necessidades são idênticas — e se você deixar separado, cada um vai inventar uma história sem pensar que em cima disso vem toda uma rede de dados.” [fato — recomendação]
Aplicação prática do que os corretores precisam: rapidez no acesso à informação de mercado para montar propostas. Hoje levam 2-3 dias para juntar as informações que deveria levar 15 minutos. [fato]
Necessidade de alguém com visão holística na Colliers: Daniel se posiciona como esse elo — além dele, talvez mais 1-2 pessoas próximas ao Igor têm essa visão. O restante dos departamentos opera em “thinking in the box”. [fato]
Daniel como facilitador nas chamadas de discovery: Rafael convida Daniel a acompanhar reuniões com as áreas comerciais para traduzir conceitos imobiliários e contextualizar o negócio para a Anouk. Daniel aceita e se diz entusiasmado. [fato]

[00:45:00–00:52:33] Encerramento e próximos passos

Rafael pede para alinhar agenda de Daniel para amanhã — Daniel informa que amanhã toda a diretoria tem reunião no Parque da Cidade (Igor, Ricardo e todos). Próximas conversas serão via WhatsApp. [fato — aviso operacional]
Daniel reitera o pedido de test drive do agente Anouk — menciona que passou horas pesquisando laudos na P3 manualmente e que com o agente já teria tido a resposta em 1-2h. Rafael confirma que vai pressionar Pedro. [action item]
Rafael troca informações de WhatsApp com Daniel para comunicação direta. [fato]

Sinais para Promoção às Camadas Canônicas

Nota: Esta seção serve como pré-processamento para o Prompt 03. Os sinais abaixo NÃO foram ainda promovidos — isso ocorre ao rodar o Prompt 03.

Decisões (→ 00-projeto/canonico/decisoes.md)

#	Decisão	Contexto
1	Discovery Colliers comercial será feito em sessões conjuntas cross-área (não individual por departamento)	Recomendação de Daniel, aceita por Rafael
2	Daniel Jackel se posiciona como facilitador da Anouk para as áreas comerciais Colliers	Autoconvite de Daniel, validado por Rafael
3	Foco atual Colliers = REAMS; áreas comerciais (Office, Industrial, Capital Markets, Avaliações, Desmobilização) ficam no próximo ciclo	Delimitação de escopo por Marcos
4	Rafael deve mapear globalmente as fontes de dados Colliers em sessão dedicada com Daniel	Instrução de Marcos para agora
5	Abordagem top-down: começar com quem tem visão holística (Daniel, Ricardo, Sérgio de growth) antes de funilar por área	Premissa operacional validada por Rafael e Daniel

Riscos (→ 00-projeto/canonico/riscos.md)

ID sugerido	Risco	Impacto	Prob.	Mitigação	Dono	Prazo
R-011	Departamentos Colliers criando soluções fragmentadas de IA de forma independente antes da Anouk ter mapeado necessidades — gerando lock-in ou sobreposição	Médio	Alta	Daniel como facilitador e guardião da visão holística; iniciar discovery cross-área rapidamente	Daniel / Rafael	curto prazo
R-012	Conhecimento geoespacial crítico (Google Earth/Maps pessoal dos analistas) sendo perdido quando colaboradores saem	Médio	Alta	Mapear e migrar para base estruturada compartilhada (GIS centralizado)	Daniel	médio prazo

Gaps (→ 00-projeto/canonico/gaps.md)

ID sugerido	Gap	Impacto	Dono	Prazo
G-019	Dados de transações reais (valores efetivamente contratados) nunca consolidados — ficam em silos de Avaliações e corretores, não alimentam a inteligência de mercado	Alto	Daniel / Rafael	médio prazo
G-020	Planilha Excel de 90MB como única base de inteligência de mercado — sem banco de dados, sem automação de coleta, atualizada apenas trimestralmente de forma manual	Alto	Daniel	curto prazo
G-021	Informações de campo dos brokers (preços reais descobertos nas negociações) não retroalimentam o sistema — ficam na cabeça dos corretores	Alto	Daniel / áreas comerciais	médio prazo
G-022	Identidade de cliente no CRM não consolidada — cliente real (ex.: XP) opera através de múltiplos CNPJs, criando visão fragmentada de relacionamento e receita	Médio	Rafael / área comercial / CRM	médio prazo
G-023	SharePoint Colliers fragmentado por área — sem padrão de nomenclatura, estrutura ou templates; dados geoespaciais sem backup centralizado	Médio	Michael / Daniel	médio prazo
G-024	Projetos e laudos históricos (10-15 anos) no servidor sem reaproveitamento — ciclo de vida curto, trabalho não acumulado	Médio	Daniel	médio prazo
G-025	Liberação de test drive do agente Anouk para usuários Colliers (Daniel pediu) ainda pendente com Pedro	Médio	Rafael / Pedro	imediato

Dependências (→ 00-projeto/canonico/dependencias.md)

ID sugerido	Item	Depende de	Tipo	Dono
D-014	Mapeamento global de fontes de dados Colliers	Sessão dedicada Rafael + Daniel	entrega	Rafael / Daniel
D-015	Discovery cross-área (Office + Industrial + Capital Markets + Avaliações)	Disponibilidade de Daniel como facilitador	acesso	Rafael / Daniel
D-016	Liberação de acesso ao agente Anouk para Daniel Jackel (test drive)	Aprovação/configuração de Pedro	acesso	Pedro / Rafael

Definições operacionais (→ DEFINICOES.md)

Daniel Jackel: Head de Inteligência de Mercado / Research & Analytics na Colliers. Elo entre áreas comerciais e dados. Faz parte do CIB (Capital and Investments Business). Tem background em dados, GIS, avaliações. Disponível como facilitador Anouk para as áreas comerciais da Colliers. — Origem: 2026-04-23_daniel-jackel-assessment-market-intelligence_meeting_minutes
Planilha Excel de 90MB: Base principal de inteligência de mercado da Colliers (escritórios + galpões + industrial). Alimentada trimestralmente de forma manual. Alimenta o Power BI consumido por todas as áreas comerciais. Principal candidata à substituição por Data Lake estruturado. — Origem: idem
Mind (Research): Equipe responsável pela manutenção da planilha de inteligência de mercado na Colliers. Alimenta o Power BI a partir de dados dos canais Teams das áreas comerciais. — Origem: idem
REAMS / REMS: Real Estate Asset Management — a coluna de foco imediato da Anouk na frente Colliers. Gestão de ativos imobiliários. Ponto de entrada para o trabalho de discovery Colliers. — Origem: idem

Documentos de Referência

Ata elaborada por: Rafael Rossetto

Colliers × Costal — Interno

Explorador

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