Incorporação | Preparação para Discovery
spec incorporacao discovery colliers
Prep condicional. A área pode ser advisory (produto = consultoria para terceiros) ou in-house (a Colliers desenvolve diretamente). A primeira pergunta define o caminho da sessão.
0. Contexto e objetivo
A área de Incorporação da Colliers aparece no organograma sob CIB (Capital and Investments Business), junto com Office, Industrial e Capital Markets. Não houve menção específica a esta área em nenhuma das reuniões realizadas até agora.
O que já sabemos:
- [fato] Incorporação aparece no organograma CIB apresentado por Marcos na reunião com Daniel Jackel. — Origem: 04
- [gap] Nenhum stakeholder da área foi identificado ou entrevistado antes desta sessão.
- [gap] Não sabemos se a Colliers tem operação ativa de incorporação ou se é apenas advisory.
1. Abertura — Pergunta-chave (5 min)
“Vlamir, antes de qualquer coisa: a Colliers incorpora diretamente — compra terreno, desenvolve, vende unidade — ou a área funciona como advisory para terceiros que incorporam?”
A resposta define o caminho:
- Se advisory → seguir §2A (sessão curta, ~15 min)
- Se in-house → seguir §2B (sessão completa, ~40 min)
- Se misto → cobrir §2A rápido + §2B para a parte in-house
2A. Caminho Advisory (15 min)
Se a Colliers não incorpora diretamente, o escopo da área é limitado para o projeto. Mapear apenas:
Perguntas essenciais (advisory)
- Qual é o produto entregue ao cliente? (estudo de viabilidade? estruturação financeira? comercialização de lançamentos? due diligence de terreno?)
- Quem são os clientes típicos? (incorporadoras? fundos? family offices?)
- Qual é o volume de trabalho? (projetos por ano, ticket médio, sazonalidade)
- Que dados e ferramentas vocês usam? (Excel? modelo financeiro próprio? Argus? base de terrenos?)
- Esses dados ficam onde? (SharePoint próprio? pasta local? notebook pessoal?)
- Existe interface com outras áreas Colliers? (Avaliações faz laudo? IM fornece dados de mercado? Capital Markets estrutura?)
- A Costal é cliente dessa área ou são entidades totalmente separadas nesse contexto?
Relação com o Data Lake (advisory)
| Dado | Relevância | Ação |
|---|---|---|
| Estudos de viabilidade | Baixa — produto final, não dado estruturado | Arquivar referência |
| Dados de terrenos/zoneamento | Média — pode enriquecer base GIS/MI | Investigar formato |
| Modelo financeiro (VGV, cap rate) | Média — se padronizado, alimenta IM | Pedir exemplo |
Conclusão se advisory
- Área monitorada, sem pipeline próprio no blueprint
- Dados relevantes provavelmente já estão na Research (MI) ou em CIVAS (laudos)
- Não precisa de spec dedicado
2B. Caminho In-House / Developer (40 min)
Se a Colliers incorpora diretamente, é uma área produtora de dados críticos. Aprofundar:
2B.1 Operação e equipe (10 min)
- Qual é o tamanho da equipe? Quem faz o quê?
- Quantos projetos estão ativos agora? Em que estágio? (terreno, viabilidade, aprovação, construção, vendas, entrega)
- Qual é o VGV médio de um projeto Colliers?
- Residencial, comercial ou mixed-use? Que segmento?
- A construção é feita pela Costal ou por terceiros? (intersecção direta com o assessment Costal)
- Existe equipe comercial de vendas própria ou é a mesma do CIB (Office/Industrial)?
2B.2 Processo ponta a ponta (10 min)
- Me descreve o fluxo de um projeto do zero: da prospecção do terreno até a entrega de chaves. Quais são as etapas principais?
- Onde cada etapa é registrada? (sistema, planilha, e-mail, nada)
- Quem aprova cada etapa? Existe comitê de investimento?
- Quanto tempo leva um projeto típico do terreno ao habite-se?
- Existe algum gargalo no processo que te incomoda hoje?
2B.3 Sistemas e dados (10 min)
- Que sistemas a área usa? (Sienge para obra? Senior para financeiro? RD Station para vendas? Argus para viabilidade? Excel?)
- Onde fica a planilha de viabilidade financeira? Existe modelo padronizado?
- Os dados de vendas de unidades (contratos, valores, prazos) ficam onde? (CRM? planilha? sistema de vendas do lançamento?)
- Existe base de terrenos prospectados? Com que campos? (localização, metragem, zoneamento, preço pedido, status)
- Documentos de incorporação (memorial, matrícula, alvará) ficam em SharePoint ou com o jurídico?
- Existe algum relatório periódico que a área produz? (ex.: status de projeto para diretoria, fluxo de caixa por empreendimento)
2B.4 Relações com outras áreas (5 min)
- CIVAS/Avaliações faz laudo para os projetos de incorporação?
- IM fornece dados de mercado para viabilidade? (vacância, preço m², absorção)
- Capital Markets participa de alguma fase? (ex.: estruturar fundo para financiar o empreendimento)
- SPS/Projetos gerencia a construção? Ou vai direto pro empreiteiro?
- Financeiro como acompanha o fluxo do empreendimento? Tem visão de VGV vs realizado?
- A Costal entra como construtora nos projetos Colliers? Ou são universos separados?
2B.5 Dores e oportunidades (5 min)
- Se eu pudesse resolver uma coisa na sua área com tecnologia, o que seria?
- Quanto tempo gasta montando estudo de viabilidade hoje? De onde vem cada dado?
- Existe dificuldade em ter visão consolidada de todos os projetos ao mesmo tempo?
- Já tentou usar IA ou automação pra alguma coisa? O que funcionou/não funcionou?
Relação com o Data Lake (in-house)
| Dado | Relevância | Camada Lake |
|---|---|---|
| Base de terrenos prospectados | Alta — cruza com GIS e MI | Bronze |
| Viabilidade financeira (VGV, custo, margem) | Alta — alimenta BI executivo | Silver |
| Contratos de venda de unidades | Alta — receita real, retroalimenta IM | Silver/Gold |
| Status de projetos (cronograma, estágio) | Alta — dashboard gerencial | Silver |
| Memorial de incorporação | Média — compliance, não dado analítico | Bronze documental |
| Dados de mercado consumidos (da IM) | Já existe — validar se é o mesmo | — |
Agentes potencialmente aplicáveis (in-house)
| Agente | Aplicação |
|---|---|
| Gate | Viabilidade automatizada: dado terreno + zoneamento + mercado → projeção de VGV e margem |
| Atlas | Estimativa paramétrica de custo de construção (intersecção com Costal) |
| King | Fluxo financeiro do empreendimento: vendas × custos × financiamento |
| Hunter | Prospecção de terrenos: monitorar ofertas, leilões, ITBI, oportunidades |
3. Artefatos a solicitar (independente do caminho)
- Exemplo de estudo de viabilidade financeira (anonimizado)
- Planilha/modelo financeiro usado hoje (estrutura, não dados)
- Se in-house: acesso ao repositório de projetos
- Se in-house: relatório periódico de status de projetos
4. Checklist pós-sessão
Definição de escopo (obrigatório)
- Modelo confirmado: advisory / in-house / misto
- Volume de operação quantificado (projetos/ano, VGV)
- Decisão: área entra no blueprint com pipeline próprio? Sim/Não
Se in-house (expandir spec)
- Processo ponta a ponta mapeado (etapas + responsáveis + sistemas)
- Sistemas identificados (nome, módulo, integração)
- Relações com CIVAS, IM, Capital Markets, SPS, Costal confirmadas
- Dores priorizadas (top 1-2 para agentes)
- Dados relevantes para o Lake identificados
- Sinais canônicos promovidos (gaps, riscos, decisões, dependências)
Se advisory (fechar rápido)
- Produto entregue confirmado
- Ferramentas usadas confirmadas
- Relação com outras áreas mapeada (mesmo que mínima)
- Decisão: manter como área monitorada, sem spec dedicado
5. Ver também
- Capital Markets — área mais próxima no CIB
- Avaliações — laudos para viabilidade
- Desmobilização — venda de ativos (processo inverso)
- Vlamir Mazotti — responsável pela área
- Catálogo de Agentes
Versão inicial 2026-04-24. Expandida com caminhos condicionais em 2026-05-11.