@Rafael Rossetto — Falar com Murilo para acessar SharePoints de Industrial a fundo — Imediato
@Rafael Rossetto — Contatar Igor Souza (Office, de férias) ou alguém do time para discovery de Office — Esta semana
@Rafael Rossetto — Registrar Maurício Nascimento no directory do vault — Após reunião
@Rafael Rossetto — Criar industrial-spec.md com achados consolidados — Imediato
Decisões Chave
[fato] Dois fluxos distintos: (1) locação (representando ocupante ou proprietário) e (2) venda. Processos diferentes, tempos diferentes. Fonte: Maurício.
[fato] Mix do departamento: venda 30%, locação 70%. Da locação: 80% brokeragem, 20% imóveis exclusivos (landlord). Da venda: 90% exclusivo, 10% brokeragem. Tendência: brokeragem de venda vai aumentar com 2 novas pessoas. Fonte: Maurício.
[fato] Terminologia interna: landlord locação = representar proprietário na locação. Landlord venda = representar proprietário na venda. Brokeragem = conectar demanda com oferta sem ser contratado exclusivo. Fonte: Maurício.
[fato] Fluxo de locação validado: Prospecção de ocupante → Análise de necessidades logísticas → Site selection → Visitas (etapa faltava no prep) → Viabilidade técnica/financeira + Negociação → Contrato de locação/BTS → Laudo de vistoria → Entrega de chaves. Área não faz gestão do ativo — termina no contrato. Fonte: Maurício.
[fato] Fluxo de venda validado: Captação do imóvel (inclui visita) → Estudo preliminar de documentos → Estudo de mercado + viabilidade → Oferta → Visita com cliente → Negociação → Compromisso de compra e venda → Due diligence (90-120 dias) → Escritura (30 dias). Fonte: Maurício.
[fato] Ciclo total de venda: 12 a 18 meses. Due diligence 90-120 dias. Escritura 30 dias. Análise de documentos, sondagem, planimetria, aspectos ambientais — tudo externo, demora. Fonte: Maurício.
[fato] Ciclo interno é rápido: estudo de documentos ~1 semana, estudo de mercado/viabilidade ~1 semana. Oferta ao mercado pode levar 1+ meses. Negociação 1-2 meses. Tudo que é interno, faz rápido. Gargalos são externos. Fonte: Maurício.
[fato] Tamanhos: galpão de locação 2.000m² a 200.000m². Terreno de venda 50.000m² a 2.000.000m². Atuação em todos os estados (SP, RJ, MG, ES, todo Brasil). Fonte: Maurício.
[fato] Stack tecnológico: Power BI da MI para tudo (estudos de mercado, vacância). Arquivos na rede Colliers (SharePoint) — pasta por projeto. RD Station (CRM). WhatsApp, Teams. Datasite para vendas complexas (VDR — virtual data room com monitoramento de acesso). Fonte: Maurício.
[fato] IA já em uso operacional: Maurício contratou Claude (plano intermediário). Uso atual: (1) site selection melhorado com distâncias, pedágios, pontuação de opções, (2) dashboard do departamento (estático, quer integrar com RD Station para atualização automática), (3) limpeza de mailing (5.000 contatos arrumados em 10 minutos), (4) teasers/material de marketing (ChatGPT com geração de imagens), (5) textos para redes sociais. Fonte: Maurício.
[fato] Maior dor declarada: captação de imóvel. Site selection é dor secundária (velocidade — 1h máximo para responder, 2 pessoas dedicadas, quer que IA faça em 10 minutos). Fonte: Maurício.
[fato] Desejo explícito: interligar CRM (RD Station) com base de imóveis — quando entra demanda de 10.000m², alerta automático com opções na base; quando pinta imóvel, alerta com demandas compatíveis. “Pessoal comentou, a gente não viu como fazer.” Fonte: Maurício.
[fato] Desejo explícito: usar dados de FII/CVM (ferramenta Anouk já apresentada) para captar sinais de devolução de espaço antecipadamente — “muitas vezes o fundo já vai sinalizar os cotistas alguma devolução”. Fonte: Maurício.
[fato] Maurício não tem autoridade para falar sobre Office. Igor Souza está de férias. Sugestão: falar com Igor ou alguém do time dele. Fonte: Maurício.
[fato] Modelagem financeira é feita oficialmente pela área de Avaliações (CIVAS), não por Industrial. Algumas pessoas do time sabem fazer, mas não é rotina. IA seria benefício. Fonte: Maurício.
[fato] Re-segmentação de módulos: não é uma dor do dia a dia do time comercial. Removida como hipótese relevante para Industrial (permanece como problema de MI). Fonte: Maurício.
[fato] Licenciamento ambiental: não impacta o dia a dia — quando ofertam BTS, projeto já vem aprovado com licenciamentos. Apenas terrenos de venda (2-3 anos) têm essa complexidade, mas fica com empresa de arquitetura/engenharia do proprietário. Fonte: Maurício.
[fato] Equipe de marketing dentro do departamento faz teasers, material para redes sociais, books, site selection visual. Já usando IA para isso. Fonte: Maurício.
[fato] Maurício já testou automatizar atualização de planilha de disponibilidade com Claude — “ele fez quase perfeito”. Fonte: Maurício.
Decisions Made
AS-IS de Industrial validado: dois fluxos (locação × venda), área não faz gestão de ativo.
Re-segmentação e licenciamento ambiental removidos como dores — não são do dia a dia.
Captação de imóvel = maior dor (acima de site selection).
IA já em uso real operacional com Claude e ChatGPT.
CRM × base de imóveis (matching automático) é o desejo não-resolvido #1.
Action Items
Task
Responsible Party
Deadline
Notes
Acessar SharePoints de Industrial via Murilo
Rafael
Imediato
Mapear estrutura de pastas
Contatar Igor/Office para discovery separada
Rafael
Esta semana
Maurício não cobre Office
Registrar Maurício no directory
Rafael
Imediato
Criar industrial-spec.md
Rafael
Hoje
Com achados consolidados
Sinais para Promoção às Camadas Canônicas
Decisões (→ decisoes.md)
#
Decisão
Contexto
1
Industrial tem 2 fluxos distintos (locação × venda) com ciclos diferentes
AS-IS validado por Maurício
2
Área não faz gestão de ativo — termina no contrato
Escopo validado
3
IA já em uso operacional (Claude + ChatGPT)
Maurício contratou por conta própria
Riscos (→ riscos.md)
ID sugerido
Risco
Impacto
Prob.
Mitigação
Dono
Prazo
R-036
IA adotada de forma individual (Claude/ChatGPT) sem governança → dados sensíveis em plataformas externas
médio
alta
Governança de IA corporativa + agentes internos
Maurício / Pedro
médio prazo
Gaps (→ gaps.md)
ID sugerido
Gap
Impacto
Dono
Prazo
G-074
CRM (RD Station) desconectado da base de imóveis — matching manual
alto
Maurício
candidato a agente
G-075
Site selection demora demais (~2 pessoas dedicadas)
alto
Maurício
candidato a agente
G-076
Captação de imóvel é processo 100% manual — maior dor
alto
Maurício
candidato a agente
G-077
SharePoint de Industrial não inventariado pelo Screener
médio
Rafael
esta semana
Dependências (→ dependencias.md)
ID sugerido
Item
Depende de
Tipo
Dono
D-047
Mapeamento do SharePoint de Industrial
Acesso via Murilo
dado
Rafael
D-048
Discovery de Office
Igor retornar de férias ou delegar
sessão
Rafael
D-049
Ferramenta FII/CVM integrada ao pipeline de captação
Architetura Data Lake
entrega
Pedro
Definições operacionais (→ DEFINICOES.md)
Landlord (Industrial): Mandato exclusivo onde Colliers representa o proprietário na locação ou venda. Processo mais estruturado (captação → estudo → oferta → negociação → contrato). Locação landlord = 20% do volume; venda landlord = 90%. — Origem: 2026-05-13_assessment-industrial_meeting_minutes
Brokeragem (Industrial): Intermediação sem contrato exclusivo — Colliers conecta demanda com oferta sem precisar estruturar o projeto. Mais rápido que landlord. Locação brokeragem = 80% do volume; venda brokeragem = 10% (tendência de alta). — Origem: idem
Site selection (Industrial): Estudo que avalia corredores logísticos, distâncias, pedágios, custos, disponibilidade de módulos — para recomendar opções ao ocupante. Dor: demora demais (1h max. para responder, 2 pessoas dedicadas). — Origem: idem
Datasite: Virtual Data Room (VDR) para processos de venda complexos. Disponibiliza documentos com link, monitora acesso (tempo conectado, documentos acessados). Uso eventual, não permanente. — Origem: idem