Spec | Industrial / Logística Colliers (CIB) — AS-IS v1
colliers cib industrial logistica spec
Autor: Rafael Rossetto Versão: AS-IS v1 (consolidada após discovery 13/05 com Maurício Nascimento) Status: AS-IS validada com owner — TO-BE pendente integração CRM × base MI Empresa: colliers Divisão: CIB — Capital and Investments Business Owner Colliers: Maurício Nascimento (responsável pelo departamento Industrial/Logística)
Este documento substitui em valor a prep de discovery (histórico). Consolida achados da 05 com Maurício Nascimento. Base para avaliação de agentes no blueprint.
1. Definição de produto
A área de Industrial/Logística da Colliers atua na intermediação de galpões logísticos, condomínios industriais, armazéns, terrenos e projetos built-to-suit (BTS). Opera em todo o território nacional — São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Espírito Santo e demais estados.
Mix do departamento:
| Tipo | % do volume | Subtipo |
|---|---|---|
| Locação | 70% | Brokeragem 80% · Landlord exclusivo 20% |
| Venda | 30% | Landlord exclusivo 90% · Brokeragem 10% (tendência de aumento) |
Terminologia interna:
- Landlord (locação/venda): mandato exclusivo — Colliers representa o proprietário
- Brokeragem: intermediação sem exclusividade — conecta demanda com oferta
- Brokeragem é mais rápido (não precisa estruturar projeto para ofertar)
Escala:
- Galpões de locação: 2.000m² a 200.000m²
- Terrenos de venda: 50.000m² a 2.000.000m²
2. Fluxo AS-IS — Locação
flowchart TB subgraph PROSP["1 — Prospecção"] P1["Prospecção de ocupante<br/>(demanda)"] end subgraph ANAL["2 — Diagnóstico"] A1["Análise de necessidades<br/>logísticas"] end subgraph SITE["3 — Site Selection"] S1["Ranqueamento de<br/>corredores/galpões<br/>⚠ GARGALO #2"] end subgraph VIS["4 — Visitas"] V1["Visita presencial<br/>com cliente"] end subgraph VIAB["5 — Viabilidade + Negociação"] VB1["Viabilidade técnica<br/>e financeira"] VB2["Negociação<br/>(1-2 meses)"] end subgraph CONT["6 — Fechamento"] C1["Contrato de<br/>locação / BTS"] C2["Laudo de vistoria"] C3["Entrega de chaves"] end PROSP --> ANAL ANAL --> SITE SITE --> VIS VIS --> VIAB VIAB --> CONT style SITE fill:#ffe8e8,stroke:#c00
[fato] Área NÃO faz gestão do ativo — termina no contrato + entrega de chaves. Gestão é outra área. — Fonte: Maurício.
3. Fluxo AS-IS — Venda
flowchart TB subgraph CAPT["1 — Captação"] CA1["Captação do imóvel<br/>(inclui visita)<br/>⚠ GARGALO #1"] end subgraph EST["2 — Estudos"] E1["Estudo preliminar<br/>de documentos<br/>(~1 semana)"] E2["Estudo de mercado<br/>+ viabilidade<br/>(~1 semana)"] end subgraph OFER["3 — Oferta"] O1["Oferta ao mercado<br/>(1+ meses)"] O2["Visita com<br/>cliente"] end subgraph NEG["4 — Negociação"] N1["Negociação<br/>(1-2 meses)"] N2["Compromisso de<br/>compra e venda"] end subgraph DD["5 — Due Diligence"] DD1["Due diligence<br/>(90-120 dias)<br/>Ambiental + técnica"] end subgraph ESCR["6 — Escritura"] ES1["Escritura<br/>(~30 dias)"] end CAPT --> EST EST --> OFER OFER --> NEG NEG --> DD DD --> ESCR style CAPT fill:#ffe8e8,stroke:#c00 style DD fill:#fff4e8,stroke:#c65911
Ciclo total de venda: 12 a 18 meses.
[fato] Due diligence de venda inclui: análise de todos os documentos, aspecto ambiental, contratação de sondagem, levantamento planimétrico — trabalho técnico extenso no imóvel. Tudo externo. — Fonte: Maurício.
4. Stack tecnológico AS-IS
4.1 Visão de sistemas
flowchart TB subgraph MI["Dados de mercado"] PBI["Power BI da MI<br/>(vacância, absorção,<br/>preços)"] end subgraph CRM_T["CRM + Comunicação"] RD["RD Station<br/>(leads, pipeline)"] WPP["WhatsApp"] TEAMS["Teams"] end subgraph DOCS["Documentação"] SP["SharePoint / Rede Colliers<br/>(pasta por projeto)"] DS["Datasite (VDR)<br/>(vendas complexas)"] end subgraph IA_I["IA Individual"] CL["Claude<br/>(site selection,<br/>dashboard, mailing)"] GPT["ChatGPT<br/>(teasers, imagens,<br/>textos marketing)"] end MI --> CRM_T CRM_T --> DOCS CRM_T -.-> IA_I style IA_I fill:#e8f5e8,stroke:#2e7d32
4.2 Detalhamento
| Sistema | Status | Notas-chave |
|---|---|---|
| Power BI da MI | Sistema central de dados | ”Para tudo, tudo.” Estudos de mercado, vacância, locação e venda. |
| RD Station | CRM | Leads e pipeline. Desconectado da base de imóveis (G-074). |
| SharePoint | Repositório por projeto | Pasta do projeto com todos os documentos. Acesso pendente via Murilo (G-077). |
| Datasite | VDR para vendas complexas | Convite por e-mail, monitoramento de acesso (tempo, docs abertos). Uso eventual. |
| Teams | Comunicação | Canais do departamento. |
| Comunicação informal | Com clientes e equipe. | |
| Claude | IA — site selection, mailing, dashboard | Plano intermediário (R$600+), uso individual de Maurício. App no notebook e celular. |
| ChatGPT | IA — teasers, imagens, marketing | Geração de material visual. |
| Excel | Modelagem financeira (eventual) | Não rotina — avaliações é da CIVAS. |
5. Dores AS-IS identificadas
| # | Dor | Severidade | Detalhe |
|---|---|---|---|
| D1 | Captação de imóvel 100% manual | Crítica | ”A maior dor da nossa área é captação de imóvel.” Sem ferramenta proativa. |
| D2 | Site selection lento | Alta | 2 pessoas dedicadas. Resposta em 1h (ideal: 10 min com IA). Já testado com Claude — funciona. |
| D3 | CRM desconectado da base de imóveis | Alta | ”Quando entra demanda de 10.000m², não cruza com opções na base. Pessoal comentou, não viu como fazer.” |
| D4 | 2-3 dias para montar pitch | Média | Material de proposta e books. IA já ajudando (teasers). |
| D5 | Modelagem financeira esporádica | Média | CIVAS faz oficialmente. Poucas pessoas do time sabem. IA seria benefício. |
| D6 | IA sem governança | Estratégica | Claude e ChatGPT comprados individualmente. Dados podem ir para plataformas externas. |
6. Hipóteses do prep — validação
| # | Hipótese do prep | Resultado |
|---|---|---|
| H1 | Processo similar a Office com especificidades técnicas | Validado parcialmente — 2 fluxos distintos (locação × venda), mas Maurício não cobre Office (Igor de férias) |
| H2 | Complexidade de site selection como dor #1 | Refutado — captação de imóvel é dor #1; site selection é #2 |
| H3 | BTS exige modelagem financeira manual | Validado parcial — modelagem é da CIVAS, não de Industrial. Poucas pessoas sabem |
| H4 | Re-segmentação de módulos é dor | Refutado — “não é coisa do dia a dia” para o time comercial |
| H5 | Licenciamento ambiental é bloqueador | Refutado — BTS já vem com projeto aprovado. Terrenos (2-3 anos) ficam com engenharia do proprietário |
| H6 | Mesmas dores de pesquisa que Office | Validado — montar pitch demora, dados não retroalimentam. Mas captação é dor maior |
| H7 | Dados de transação real perdidos | Não testado diretamente — prioridades foram captação e CRM |
| H8 | Brokers usam canal Teams sem disciplina | Não testado diretamente — foco na operação comercial |
7. Uso de IA — maturidade atual
Maurício é o broker mais avançado em adoção de IA identificado até agora no projeto.
| Uso | Ferramenta | Status | Impacto |
|---|---|---|---|
| Site selection melhorado (distâncias, pedágios, pontuação) | Claude | ✅ Em uso | Alto — encanta o cliente |
| Dashboard do departamento | Claude | ✅ Estático, quer integrar com RD | Médio |
| Limpeza de mailing (5.000 contatos em 10 min) | Claude | ✅ Feito | Alto — vs. 2 meses manual |
| Atualização de planilha de disponibilidade | Claude | ⚠ Testado, “quase perfeito” | Alto — automação candidata |
| Teasers e material visual | ChatGPT | ✅ Em uso | Médio — complementa marketing interno |
| Textos para redes sociais | ChatGPT | ✅ Em uso | Baixo |
| Prospecção automatizada (e-mails) | — | ❌ Quer usar, não conseguiu | Alto — dor #1 |
| Interligar CRM × base | — | ❌ “Não viu como fazer” | Crítico — desejo #1 |
8. Cruzamentos com outros specs (enrichment)
8.1 MI × Industrial (acoplamento crítico)
| Cruzamento | Detalhe |
|---|---|
| Power BI da MI é “usado para tudo” | Industrial é o maior consumidor dos dados de MI para mercado logístico |
| Captação de imóvel × FII/CVM | Ferramenta Anouk pode alimentar sinais de devolução antecipada → captação proativa |
| CRM × base MI | Matching automático demanda↔oferta é o desejo #1 de Maurício — exige FK entre RD Station e base MI |
| Site selection automático × base MI | Claude já faz com dados locais — agente pode fazer com dados canonizados do Lake |
8.2 Industrial × Incorporação
| Cruzamento | Detalhe |
|---|---|
| Vlamir (incorporações) prospecta terrenos para incorporadores | Maurício prospecta terrenos para BTS/galpões |
| Ambos sofrem com captação manual | Podem compartilhar inteligência de terrenos disponíveis |
| Sinergia com SPS em projetos BTS | Maurício indica SPS; Vlamir indica SPS; Amanda (SPS) é key person para ambos |
8.3 Industrial × CIVAS (Avaliações)
| Cruzamento | Detalhe |
|---|---|
| Modelagem financeira é de CIVAS | Industrial depende de CIVAS para viabilidade de BTS |
| Laudos de avaliação para venda | Industrial usa laudos de CIVAS no processo de venda |
8.4 Industrial × Office (a validar)
| Cruzamento | Detalhe |
|---|---|
| Daniel Jackel: “70-80% das necessidades são idênticas” | Validar quando Igor retornar — sessão cross-área recomendada |
| Ambos usam Power BI da MI, RD Station, SharePoint | Stack idêntico |
| Maurício não tem autoridade sobre Office | Discovery separada necessária |
8.5 Industrial × FII/CVM (oportunidade imediata)
| Cruzamento | Detalhe |
|---|---|
| Maurício quer sinais de devolução de espaço dos fundos | ”O fundo já vai sinalizar os cotistas alguma devolução” |
| Ferramenta Anouk FII/CVM já existe | Apresentada para Ricardo em 08/04, Leandro Braga é interlocutor |
| Ação imediata: demo da ferramenta FII/CVM para Maurício | Captação proativa via dados públicos CVM |
9. Proposta de agentes (validada/ajustada)
| Agente | Aplicação em Industrial | Validação |
|---|---|---|
| Hunter | Captação proativa de imóveis + sinais FII/CVM | ✅ Dor #1 — máxima prioridade |
| Gate | Site selection automatizado (distâncias, pedágios, pontuação) | ✅ Claude já faz — agente formaliza |
| Pulse | Matching CRM × base de imóveis (demanda↔oferta) | ✅ Desejo #1 — “não viu como fazer” |
| Draft | Teasers, books, material de marketing | ✅ ChatGPT já faz — agente integra |
| Guardian | Gestão de ativo / account manager | ❌ Área não faz gestão do ativo |
| Atlas | Modelagem financeira BTS | ⚠ CIVAS faz — uso eventual |
10. Lacunas conhecidas
- SharePoint de Industrial não inventariado pelo Screener (G-077)
- Discovery de Office pendente — Igor de férias (D-048)
- Confirmar se Datasite tem API ou export de dados de acesso
- Confirmar número de mandatos ativos e ticket médio (não perguntado)
- Mapear equipe completa do departamento de Industrial
- Validar se canal Teams de Industrial tem conteúdo reutilizável
11. Próximos passos
| # | Passo | Owner | Prazo |
|---|---|---|---|
| 1 | Acessar SharePoint Industrial via Murilo | Rafael | Imediato |
| 2 | Demo ferramenta FII/CVM para Maurício | Rafael + Pedro | Esta semana |
| 3 | Discovery Office com Igor ou delegado | Rafael | Quando Igor retornar |
| 4 | Registrar Maurício Nascimento no directory | Rafael | Imediato |
| 5 | Avaliar integração RD Station × base MI no blueprint | Pedro | Blueprint v1 |
12. Ver também
- 05
- 05
- Brief
- Prep histórico (substituído por este spec)
- Spec MI — fonte de dados para Industrial
- Spec Incorporação — sinergia terrenos
- CIVAS — modelagem financeira
- Gaps — G-074, G-075, G-076, G-077
- Riscos — R-036
Spec consolidado por Rafael Rossetto em 2026-05-13, a partir de discovery efetuado em 13/05 com Maurício Nascimento. AS-IS validado com owner. Maior dor: captação de imóvel. IA já em uso operacional individual.