2026-04-24 — Discovery Inteligência de Mercado Colliers
meeting colliers inteligencia-mercado discovery
Data: 2026-04-24 (sex) — 09:00–10:00 BRT Participantes: Pedro Villa (Anouk, líder), Antônio Pavanelli (Anouk, orçamentação), Rafael (Anouk, PM on-site), Leandro Braga Cardoso (Colliers — Pesquisa e Inteligência de Mercado) Local: Remoto (Teams) Empresa: colliers Transcrição bruta: minutes
Contexto
Reunião originalmente agendada como 1ª rodada de discovery de orçamentação entre Antônio e Leandro Delecrodio (orçamentista Costal). Rafael marcou com o Leandro errado — existem dois Leandros na Colliers:
- Leandro Delecrodio (leandro.delecrodio@colliers.com.br) — orçamentista do time do Igor, Costal.
- Leandro Braga Cardoso / “Braga” (leandro.cardoso@colliers.com.br) — responsável pela área de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Colliers (nível corporativo, não operacional da Costal).
A confusão foi identificada logo no início da sessão (cf. minutes 00:03:18–00:04:16). Em vez de encerrar a reunião, Pedro aproveitou a hora marcada para fazer discovery da área de Inteligência de Mercado — tema corporativo Colliers que estava fora do mapa até hoje. A ata abaixo registra essa descoberta emergente.
A reunião correta (Antônio × Leandro Delecrodio, discovery orçamentação) foi reagendada para terça-feira 28/04/2026 16:00–17:00 (cf. TASKS T-001).
Resumo executivo
- Nova frente de trabalho identificada: inteligência de mercado Colliers — hoje 100% em Excel + Power BI, com 10 anos de histórico (~600k linhas), 0 versionamento canônico, 0 dicionário de dados, 0 backup estruturado.
- Produto atual funciona e entrega valor comercial claro — painel Power BI é usado para pitch de exclusividade de comercialização junto a proprietários.
- Oportunidade arquitetural imediata: migrar o Excel para Data Lake (Bronze/Silver/Gold), adicionar dicionário de dados, enriquecer com fontes externas (Receita Federal, CAGED/RAIS) para antecipar movimentos de mercado.
- Próximo passo definido: Leandro envia estrutura das tabelas + 10 linhas de exemplo; Pedro desenha arquitetura proposta em 48h; próxima sessão 30/04 17:00.
- Dono dos dados: Ricardo Betancourt — Leandro precisa obter OK antes de compartilhar base real.
Notas estruturadas
1. Escopo da área de Inteligência de Mercado Colliers
Leandro Braga é responsável por Pesquisa e Inteligência de Mercado. Não faz orçamentação, não faz cotação de fornecedores — apenas tangencia preço via conversas com agentes de mercado para calibrar viabilidades.
Cobertura atual — dois universos monitorados de forma recorrente (trimestral):
| Universo | Geografia | Granularidade |
|---|---|---|
| Condomínios logísticos | Brasil inteiro | Complexo → Galpão → Módulo |
| Escritórios corporativos alto padrão | São Paulo (inc. Barueri) + Rio de Janeiro | Edifício → Laje → Módulo |
Fora do radar atual (oportunidade): imóveis “B/C”, monousuários, galpões pequenos, prédios corporativos de médio/baixo padrão. Humberto (em reunião de 22/04, segunda) já sinalizou interesse em receber dados da Costal via fato relevante / relatório gerencial para enriquecer este mapeamento.
2. Cadência de pesquisa
- Atualização trimestral — fim do trimestre / início do seguinte (ex.: Q1/2026 fechado na virada março→abril; Q2 previsto virada junho→julho).
- Estudos pontuais sob demanda — tipicamente HBU (Highest and Best Use) para terrenos específicos.
3. Coleta de dados (processo as-is)
Fontes por canal:
- Portfólios de fundos imobiliários profissionais (BTG, Log, etc.) — relatórios gerenciais + caderno de disponibilidade. Cara “profissional” com time real estate.
- Mailing direto a proprietários de escritórios — Leandro manda e-mail trimestral perguntando disponibilidades; cliente oculto.
- WhatsApp / telefone / e-mail com desenvolvedores locais em praças afastadas de SP.
- Fornecedores (para mercado corporativo) — uso complementar quando o proprietário não abre informação.
- Anúncios em apps/portais — apenas em estudos pontuais (HBU); trabalho manual e “artesanal” (“curadoria do dado”).
- Dados públicos — hoje não usa (há abertura para integrar; ver §7).
Não usa drone, auto-mosaico, ou fotografia aérea com regularidade. Usa QGIS (principal) e ArcGIS (licença 2016 standalone — instalação local, não em nuvem).
4. Estrutura de dados atual (tudo em Excel)
erDiagram FICHA_TECNICA ||--o{ BASE_TEMPORAL : "id_imovel" FICHA_TECNICA ||--o{ VENDA : "id_imovel" FICHA_TECNICA ||--o{ LOCACAO : "id_imovel" BASE_TEMPORAL ||--o{ CONTROLE : "id_linha" FICHA_TECNICA { string id_imovel string endereco float latitude float longitude float area_terreno int pavimentos string incorporador date data_entrega } BASE_TEMPORAL { string id_imovel string galpao_modulo float metragem string ocupante string ocupante_anterior float preco_m2 float condominio float iptu string proprietario date data_coleta string tri_coleta } CONTROLE { string id_linha string fonte "telefone|relatorio|whatsapp|email" string descricao date data_fonte } VENDA { string id_imovel float valor date data string comprador } LOCACAO { string id_imovel float preco_m2 float carencia string indice_reajuste string empresa_comercializadora }
Nota: estrutura inferida da descrição do Leandro (cf. minutes 00:25:04–00:32:25). O ERD definitivo só sai após recebimento das tabelas reais + dicionário de dados.
Volume: base histórica ~600k linhas (duplicada a cada trimestre — 10 anos × 4 trimestres × N imóveis).
Visualização: consumo interno via Power BI que lê direto do Excel. Painel com 6 indicadores (preço médio, ABL, vacância, absorção bruta/líquida, movimentação, entregas). Filtros por estado/região. Histórico trimestral. Mapas (com bug pós-migração .com.br → .BR). Tabelas de movimentação por ordem de data/tamanho.
5. Dores e limitações identificadas
| # | Dor | Severidade |
|---|---|---|
| 1 | Sem dicionário de dados; conhecimento 100% tácito | Alta |
| 2 | Sem versionamento canônico — histórico só vive no Excel (“fé na Microsoft”) | Crítica |
| 3 | Sem interface de cadastro — todo input é manual no Excel | Média |
| 4 | Módulos se re-segmentam trimestre a trimestre (ex.: módulo 1 de 2.000m² vira 1A + 1B) — difícil de modelar | Alta |
| 5 | Artefatos secundários (PDFs, fotos, books) em pastas locais nomeadas pelo imóvel — match por nome é frágil após renomeação | Média |
| 6 | Universo B/C fora do radar — cauda longa comercial não explorada | Média |
| 7 | Bug no mapa Power BI após migração .com → .com.br (responsável: TI Colliers) | Baixa (já em tratamento) |
6. Valor comercial do que já existe
A pesquisa suporta pitches de exclusividade de comercialização — quando Colliers disputa mandato contra CBRE, JLL etc., usa a base para argumentar ao proprietário com dados históricos 5 anos: quais inquilinos da região teriam metragem compatível, SWOT vs. concorrentes diretos, cauda longa de prospecção (inquilinos com contratos expirando em 3 anos viram leads). A existência da base é ativo comercial em operação hoje — nenhuma proposta pode quebrar isso.
7. Proposta arquitetural (discutida na reunião)
Pedro propôs construir o pipeline em camadas Lakehouse:
graph LR A[Excel atual<br/>600k linhas<br/>10 anos] -->|extração| B[(Bronze<br/>as-is)] B -->|tratamento<br/>+ dicionário| C[(Silver<br/>canônico)] D[Receita Federal<br/>CNPJ filiais] -->|enrich| C E[CAGED + RAIS<br/>por CEP] -->|enrich| C F[Fundos Imobiliários<br/>base CVM] -->|enrich| C G[Imagem satélite<br/>futuro] -.->|enrich| C C -->|agregação| H[(Gold<br/>insights)] H --> I[Power BI<br/>existente] H --> J[Agentes proativos<br/>Hunter/Trace] H --> K[Exportações<br/>comerciais]
Racional de enriquecimento:
- Receita Federal (abertura/fechamento de filiais por CEP): proxy de inquilino de imóvel em edifício onde fundo não abre dado. Já em uso no projeto APVIDA (clínicas/hospitais) — funciona com acurácia ~70%.
- CAGED/RAIS (contratação/demissão por CEP): cruzado com Receita, revela dinâmica de expansão/retração da empresa no endereço.
- Base dos Dados em vez de Receita direta (já tratada, atualização mensal).
8. Próximos passos combinados
| # | Passo | Dono | Prazo |
|---|---|---|---|
| 1 | Obter OK do Ricardo Betancourt para compartilhar dados internos | Leandro Braga | esta-semana |
| 2 | Enviar estrutura das tabelas + 10 linhas de exemplo para Pedro | Leandro Braga | próximos dias |
| 3 | Analisar Excel modelo + desenhar arquitetura as-is + to-be | Pedro | 48h após recebimento |
| 4 | Sessão de validação de arquitetura | Pedro × Leandro Braga | 2026-04-30 17:00 |
Obs.: Leandro já adiantou o envio de Excel modelo (informação do Pedro pós-reunião). Cf. TASKS T-031.
9. Descobertas inesperadas
- Existe um segundo Leandro na Colliers, em área não mapeada no kickoff. Fica definido por convenção operacional: sempre referenciar por sobrenome quando falar de “Leandro” (Delecrodio = orçamentação Costal; Braga = inteligência de mercado Colliers).
- Inteligência de mercado é uma frente Colliers corporativa, não Costal. Relevante para a tese de integração porque alimenta decisões de comercialização de imóveis — dado que a Costal vai atuar no ciclo comercial → orçamento → obra, há sinergia potencial (a Costal alimenta dados de fato relevante / relatório gerencial que enriquecem a base Colliers).
- Leandro já visualiza V2 do painel — “batalha de imóveis” (comparação lado a lado de 2–3 ativos), filtros + mapa + segmentação. Claro apetite por automação/modernização.
- Dono final dos dados é Ricardo Betancourt, não o Leandro. Acesso depende de OK dele. (Fato operacional relevante para o cronograma.)
- Humberto já sinalizou interesse em receber dados Costal via fato relevante. Integração cruzada Costal → Colliers já tem advocate interno.
Decisões tomadas
| # | Decisão | Responsável |
|---|---|---|
| 1 | Adicionar Inteligência de Mercado Colliers como frente de trabalho no escopo do assessment (nova spec, ver inteligencia-mercado-spec) | Pedro |
| 2 | Acesso aos dados originais da base depende do OK do Ricardo Betancourt | Leandro Braga |
| 3 | Primeira entrega técnica: dicionário de dados as-is + proposta de arquitetura em camadas (Bronze/Silver/Gold) antes da sessão 30/04 17h | Pedro |
| 4 | Convenção operacional: homônimos Leandro sempre referidos pelo sobrenome (Braga / Delecrodio) | Time Anouk |
| 5 | A reunião de discovery de orçamentação fica reagendada para 2026-04-28 (ter) 16:00–17:00 com Leandro Delecrodio (correto) | Rafael (agendamento) / Antônio (execução) |
Action items
Cf. TASKS — itens desta sessão migrados para a camada executiva:
| Tarefa | Responsável | Prazo | Status |
|---|---|---|---|
| Analisar Excel modelo enviado por Braga | Pedro | 2026-04-28 | em progresso (T-030) |
| Desenhar arquitetura as-is + to-be da inteligência de mercado | Pedro | 2026-04-30 | aberta (T-031) |
| Alinhar com Ricardo Betancourt sobre compartilhamento de dados | Leandro Braga | 2026-04-29 | aberta (T-032) |
| Sessão de validação de arquitetura Pedro × Braga | Pedro + Braga | 2026-04-30 17h | agendada (T-033) |
| Criar spec inicial de inteligência de mercado Colliers | Pedro | hoje | concluida (este doc + spec) |
Impacto no blueprint
- Fonte de dados nova: base atual de imóveis (~2–5k imóveis monitorados) + histórico trimestral 10 anos (~600k linhas).
- Integração necessária: ingestão do Excel no Lake; conexão com Fundos Imobiliários (base CVM já em andamento); integração com Receita Federal/CAGED/RAIS (Base dos Dados).
- Requisito de módulo (novo): módulo de Inteligência de Mercado Colliers, com dicionário de dados próprio, pipeline Bronze/Silver/Gold, e agentes proativos de descoberta (potencial reuso de Hunter e Trace da Onda 1 Costal).
- Risco identificado: base crítica da operação hoje vive em Excel — qualquer falha de arquivo é perda irreversível. Mitigação imediata = backup canônico + ingestão em Bronze.
- Sinergia Costal → Colliers: Costal alimenta fato relevante / relatório gerencial → enriquece base Colliers. Precisa ser desenhado no blueprint de integração (já tem advocate em Humberto).
Artefatos coletados / pendentes
| Artefato | Tipo | Estado |
|---|---|---|
| Excel modelo da base de imóveis | planilha | enviado por Braga; pendente análise (Pedro) |
| Transcrição bruta da sessão | minutes | 2026-04-24_discovery-inteligencia-mercado-colliers_meeting_minutes |
| Print do painel Power BI atual | imagem | não coletado — Braga compartilhou tela mas Pedro não arquivou |
| Dicionário de dados | documento | a criar (Pedro, via análise do Excel) |
| Relatório trimestral Q1/2026 (exemplo) | não solicitado |
Ver também
- Spec inicial: Inteligência de Mercado Colliers
- Leandro Braga Cardoso
- Leandro Delecrodio (homônimo — outra frente)
- Ricardo Betancourt (dono final dos dados)
- Backlog Colliers — entrada C-008
- TASKS — T-030..T-033
- MEETINGS
Ata elaborada por: Pedro Villa em 2026-04-24, com apoio de Axios para formatação a partir da transcrição bruta.